Oportunidades de Redesenvolvimento na Costa do Sul da Flórida

Com a queda do prédio Champlain Towers South na Cidade de Surfside, aqui no Sul da Flórida, o conceito de engenharia civil e manutenção mudou drásticamente o cenário do mercado imobiliário.

Logo após essa tragédia, foi aprovado pelo governador do Estado da Flórida, Ron DeSantis, uma lei que impõe reservas estruturais obrigatórias e inspeções rigorosissímas, aumentando significativamente os custos para edifícios antigos.

Ao longo da costa ensolarada do sul da Flórida, edifícios antigos à beira-mar estão se tornando oportunidades de ouro para redesenvolvimento. Cada vez mais, proprietários de condomínios preferem vender coletivamente seus imóveis, aliviando e fazendo praticamente a alegria de todos, a enfrentar os custos crescentes de manutenção, seguros e novas exigências legais.

De um modo geral, os administradores e tesoureiros das associações dos proprietários de imóveis, são unânimes em dizer que praticamente está ficando impraticável manter os antigos prédios dentro da nova regulamentação.

Prédios estão sendo vendidos e uma velocidade que chama atenção. Já existe uma expectativa de construção de mais de US$ 2 bilhões de projetos que com certeza irá mudar o horizonte da costa, alguns projetos em uma das áreas mais valorizadas de Miami.

É sabido que muitos proprietários não vendem apenas por razões financeiras; alguns vivem de renda fixa e enfrentam taxas triplicadas; o que é muito preocupante no orçamento.

Quanto ao corretores, é alegria pura. Afirmam que vendas coletivas podem gerar três a cinco vezes mais retorno do que vendas individuais.

Como sabido no mundo de investimento imobiliário, é tudo uma questão de oportunidade e de endereço. Dito isto, nem todos os prédios antigos são minas de ouro: o sucesso depende do local, densidade e potencial de redesenvolvimento. Quanto mais sem vista para o mar ou até mesmo afastado, mesmo alguns quarteirões ou mais a oeste, nunca terão o mesmo apelo comercial.

Com a migração do americano “fugindo” dos estados democratas devido a agenda de destruição comunista em direção ao estado republicano da Flórida, e com o movimento que só tem aumentado de empresas migrando também para o sul da Flórida, a demanda por moradia à beira-mar só aumenta, não apresentando nenhum sinal de desaceleração a curto e médio prazo.

E você incorporador brasileiro? Sabe como buscar esse tipo de grande e lucrativas oportunidades imobiliárias que também acontecem ao redor dos Estados Unidos? 

Mercado imobiliário nos EUA: Riscos de investir em Tax Lien e Tax Deed

Como sabemos, parece que o brasileiro segue moda. E no momento, parece que uma das modas de investimento imobiliário que os brasileiros escutaram falar ou estão se interessando em investir nos Estados Unidos, é no segmento de Tax Deed e Tax Lien.

Mas é um bom negócio? Sim e não, depende de quem é você, e o que você quer com esse país.

Outro ponto relevante que vale ressaltar, que o fato de ser relativamente uma operação prática, não quer dizer que é fácil. Como sabemos não existe dinheiro fácil! Mas a maioria confunde, e sem entender de como o mercado imobiliário americano funciona, acha que é fácil.

Quando você acerta no investimento, o Tax Lien ou Tax Deed é muito lucrativo, mesmo assim, tem os seus desafios para chegar nesse lucro.

Mas o que é a operação do Tax Deed? É um leilão de imóvel por inadimplência de impostos (IPTU), com transferência de propriedade ao arrematante. 

O que é Tax Lien? É a dívida de imposto (IPTU) garantida pelo imóvel, leiloada a investidores, sem transferência imediata da propriedade

Vamos tentar esclarecer alguns pontos sobre os riscos do Tax Lien and Tax Deed para melhor te posicionar.

Investir em tax lien (penhora fiscal) e tax deed (escritura de imposto) pode ser uma forma de obter imóveis por um preço baixo ou ganhar uma taxa de juros alta. No entanto, é crucial entender que existem riscos significativos.

Riscos de investir em Tax Lien (Penhora Fiscal)

Risco de resgate: Na maioria dos estados, o proprietário do imóvel tem um período para quitar os impostos em atraso, além de multas e juros. Esse período é conhecido como período de resgate. Se o proprietário pagar o valor devido, você recebe seu investimento de volta mais os juros, mas não adquire o imóvel. Isso pode ser uma desvantagem se o seu objetivo principal era obter a propriedade.

Taxa de juros variável: A taxa de juros sobre os tax liens varia de estado para estado e, às vezes, de condado para condado. É essencial saber a taxa de retorno que você está comprando.

Prioridade da penhora: Embora uma penhora fiscal geralmente tenha prioridade sobre outras penhoras (como hipotecas), pode haver outras que a antecedem, como penhoras federais ou de outros órgãos. É preciso fazer uma diligência prévia para identificar todas as penhoras.

Propriedades de baixo valor: Muitas vezes, as propriedades com tax liens são de valor baixo ou estão em áreas indesejáveis. Mesmo que você adquira a propriedade, pode ser difícil vendê-la ou obter um bom retorno. Isso não quer dizer que não apareça boas propriedades e endereços mais nobres. Na verdade aparece de tudo, daí a necessidade de sempre ficar pesquisando nos websites que mostram essas oportunidades.

Período de espera prolongado: Se o proprietário não resgatar o imóvel, você precisará esperar até que o período de resgate termine. Além disso, você precisará iniciar um processo de execução hipotecária para obter a escritura, o que pode levar tempo e custar dinheiro.

Riscos de investir em Tax Deed (Escritura de Imposto)

Processo de leilão: A maioria dos tax deeds é vendida em leilão. Você pode acabar pagando mais do que o valor do mercado por uma propriedade, especialmente se a concorrência for alta.

Condição da propriedade: Ao contrário de um leilão de hipoteca tradicional, os tax deeds são geralmente vendidos como estão. Isso significa que você não tem a oportunidade de inspecionar a propriedade por dentro. A propriedade pode estar em péssimas condições, com danos estruturais ou contaminação ambiental, o que exigirá reparos caros.

Questões de titularidade: O risco mais significativo de um tax deed é a incerteza do título. O título de um tax deed pode não ser "claro" ou "comercializável", o que significa que pode haver reivindicações pendentes sobre a propriedade. Você pode precisar de um advogado para "limpar" o título, o que pode ser um processo demorado e caro.

Desocupação do imóvel: Se houver ocupantes na propriedade, você terá que iniciar um processo de despejo. Isso pode ser caro e demorado.

Sem período de resgate: Em alguns estados que vendem tax deeds, não há um período de resgate. Isso significa que, se você ganhar o leilão e o processo de execução for concluído, a propriedade é sua. No entanto, o proprietário anterior ainda pode contestar a venda em tribunal, o que é outro custo e risco para você.

Em resumo, embora o investimento em tax lien e tax deed possa parecer uma oportunidade de lucro, e pode ser, eles carregam um risco significativo.

Recomenda-se fazer uma pesquisa completa sobre a propriedade, o processo legal e as leis do estado e do condado antes de investir. Idealmente, consulte um advogado ou um profissional especializado nesse tipo de investimento.

Finalizando, como todo e qualquer investimento, o risco sempre irá acompanhar. Cabe à você interessado se informar da melhor maneira possível, fazendo o chamado dever de casa, se cercando de profissionais competentes como supra citado.

Home flipping. A cidade de Miami no top 10

Se existe uma modalidade de negócio nos Estados Unidos que chama e muito a atenção do brasileiro, é o investimento imobiliário.

Incorporação, leilão, que agora muitos acreditam, e claro, o chamado flipping, ou, home filpping.

Mas o que é isso? Muito conhecido dos investidores muito ágeis e muito bem informados, é “relativamente” muito simples.

Você compra uma casa por US$ 100 mil e a vende por 120, 130 ou até mesmo por 150 dependendo da situação. Existem cenários de negociação aqui que o investidor chega a ganhar 100% do investimento dependendo do negócio, afinal é sabido que o ganho acontece na compra e não na venda.

Hoje o sul da Flórida, tendo a cidade de Miami como um dos mercados mais aquecidos nos Estados Unidos para essa modalidade de investimento imobiliário.

Como sempre, essas pesquisas são feitas em dezenas de cidades estratégicamente espalhadas por todo o país, onde cada cidade tem um perfil demográfico que venha dar uma certa garantia a esse estudo.

No caso, essa pesquisa nacional foi feita pelo portal Realtor.com, onde consideraram 50 metrópoles.

A cidade de NY ficou em primeiro lugar. Miami ficou em oitavo lugar.

Sendo os Estados Unidos um país de desastre natural, cidades que são famosas por sofrerem consequências de tornados ou furacões ou outros desastres naturais estão sofrendo muito, devido ao aumento do seguro.

Aqui na Flórida por exemplo, a costa oeste tem sido castigada nos últimos anos. Fort Meyer, Naples, Punta Gorda, dentre outras tiveram parte da cidade destruída pelos furacões.

A saber, furacão nos EUA é que nem Carnaval no Brasil. Tem todo ano, e a temporada começa de 1 de junho à 30 de novembro, sendo “mais ativa” da segunda semana de agosto, até meados de outubro.

Mas aí você pergunta: vale a pena? Minha resposta bem objetiva é um sonoro sim!

 Mas como qualquer negócio, existe o risco e o dever de casa tem que ser feito dentro do THE American Way of Doing Business, ou seja, A maneira americana de fazer negócios. Caso não tenha prestado atenção, o A, é um artigo definido, ou seja, a maneira já foi definida!

Reforma Tributária de Trump: Oportunidade para Investidores Imobiliários

O projeto One Big Beautiful Bill Act, aprovado pela Câmara dos Deputados dos EUA em maio, e que deverá ser aprovado até 4 de julho, visa tornar permanentes os cortes de impostos da reforma de 2017 e implementar mudanças significativas que impactam diretamente o setor imobiliário — inclusive favorecendo investidores estrangeiros.

Entre os principais pontos, destaca-se a ampliação da dedução SALT - State And Local Tax, ou seja,  impostos estaduais e locais de US$ 10 mil para até US$ 40 mil para contribuintes com renda de até US$ 500 mil anuais. Essa medida pode impulsionar o mercado de luxo, atraindo investidores globais em busca de maior rentabilidade fiscal.

Contudo, o projeto também elimina gradualmente os créditos para melhorias de eficiência energética, o que pode aumentar os custos operacionais no longo prazo para quem investe em propriedades sustentáveis.

Para desenvolvedores, especialmente estrangeiros, o projeto pode representar uma grande oportunidade: a possível flexibilização dos requisitos de vínculo em projetos públicos abriria espaço para participação em empreendimentos de habitação popular — um setor com alta demanda e potencial de retorno estável.

Além disso, o projeto reforça os incentivos para zonas de oportunidade, áreas que oferecem benefícios fiscais para investimentos em comunidades carentes. Desde 2019, essas zonas já ajudaram a viabilizar mais de 350 mil unidades habitacionais. A extensão até 2033 dá segurança jurídica para quem planeja projetos de médio e longo prazo.

Em resumo, caso aprovado, o projeto pode tornar os EUA ainda mais atraentes para investidores estrangeiros em busca de oportunidades no mercado imobiliário, sobretudo no segmento de habitação acessível e propriedades de alto padrão com benefícios fiscais ampliados.

Banco Central dos Estados Unidos diz que o pior já passou. Será?

Matéria publicada no site Real Deal disse que o Presidente do Banco Central dos Estados Unidos Jeremy Powell anunciou semana passada que o Fed (de federal) como é chamado “carinhosamente” aqui, anunciou que o juros irá abaixar 0.25% no próximo ano.

Pela falta de segurança no governo atual, a opinião está muito dividida. 

No meu entender, devido ao cernário real da economia, vejo com reservas essa atitude de um governo democrata que tem demostrado que não tem nenhum interesse no povo americano.

Mesmo assim, já é um começo; ainda mais para as transações de grande valores imobiliários seja imóveis comerciais ou imóveis residenciais.

Governador da Flórida proíbe chineses de comprarem terras no Estado

O Governador Republicano do Estado da Flórida, Ron DeSantis, aprovou uma lei, onde proíbe chineses de comprarem terra no ensolarado estado, ou no internacionalmente e cobiçado, Sunshine State.  

A SB264 ou State Bill 264 que diz sobre os Interesse de Outros Países, inclusive proíbe chineses de serem sócios mesmo minoritários.

De maneira supreendente, a lei teve apoio bipartidário, devido ao entendimento de segurança nacional. Haja visto que nessa lei, ficou proíbida a compra perto de bases militares, e infraestrutura crítica. Parabéns Governador DeSantis!

Para você leitor ter uma idéia da adesão dos partidos, tanto democrata, republicano e independente, no Senado a votação foi de 31-8 e na Câmara de 95-17.

No embalo, querem uma emenda proibindo os “adversários estrangeiros” como Russia, Iran, Coréia do Norte, Cuba,Venezuela e Síria de possuirem terras. Vamos ver como isso vai desenrolar devido a quantidade de imigrantes que já estão dentro dos Estados Unidos.

Os oponentes dizem que a legislação é ilegal, discriminatória e contrária a Lei de 1968 chamada de Fair Housing Act.

Meus comentários a respeito dessa atitude:

Antes de conhecer a força dos investimentos chineses nos Estados Unidos, sempre fui, sou e serei contra, de qualquer país, em qualquer lugar no mundo, comprar um percentual de terra relevante desse país, e investir na infra-estrutura, como rodovias, ferrovias, portos, aeroportos, etc.

Apesar de saber a resposta, deixarei uma pergunta que eu tenho baseada em tudo que tenho lido e aprendido há anos nos Estados Unidos. 

Por que as outras nacionalidades investem e os brasileiros ainda não aprenderam a investir em terras nos Estados Unidos? 

Você sabe o que é up-and-coming market nos imóveis nos EUA?

Que o investimento imobiliário nos Estados Unidos para o brasileiro tem um grande apêlo, todos nós já 
sabemos. 

Que o brasileiro de um modo geral concentra os investimentos junto a um amigo brasileiro, isso também não é novidade. Assim as bolhas comunitárias vão sendo formadas. 

Aqui você encontra brasileiro, de todos os lugares do Brasil, com diversos perfis, com investimento de todos os tamanhos no mercado imobiliário americano.

A maioria compra, reforma e vende casa, o que não é um mal negócio. É o chamado flip.

Outros compram e alugam. E por aí seguem de acordo com a profundidade do bolso, e perfil.

Muitos se decepcionarm porque como não falam inglês, acabam se encostando nos amigos. 

Muitas das vezes, os amigos não falam inglês. Não falando inglês, eles atuam até onde o poder de comunicação deles chega. Acontecendo isso, eles não aproveitam do melhor da terra.

Eles estão ganhando dinheiro? Muitos sim, mas muitos não! Opa! Peraí! Agora você chamou a minha atenção Richard!

É simples. Você já escutou dizer que para vender bem, você tem que comprar bem? Como você pode vender bem, se você comprou na alta e a sua lucratividade da revenda já está comprometida?

Isto posto, a saída é up-and-coming market. Já escutou falar?

De maneira muito resumida, é você trabalhar com o mercado futuro imobiliário. 

Ai você pergunta: como fazer isso? A resposta é muito fácil. Com muito investimento em viagens e networking.

Só isso, pergunta você. Sim, só isso!

Você não me conhece e não tem obrigatoriedade nenhuma de acreditar em mim. Não vou dizer que não existe, mas não conheço sequer um brasileiro que trabalha nessa modalidade. Deixa eu repetir, eu não conheço sequer um brasileiro que trabalha nessa modalidade. Por que será?

Pense nisso! Como diz aqui: agora você sabe!