10 Dicas para Iniciantes em Leilões de Imóveis nos EUA

Desnecessário seria dizer que o investimento imobiliário nos Estados Unidos tem um grande apelo junto aos investidores brasileiros.

Hoje devido o momento sócio, político e econômico de grande incerteza que o Brasil atravessa, milhares de brasileiros estão mudando para os Estados Unidos, ou somente investindo nos Estados Unidos; e dentro da modalidade de preferência nacional como investimento, o investimento em imóvel no Estado da Flórida aparece como número 1 na prioridade.

Apesar de só existir dois tipos de imóveis, ou ele é comercial ou é residencial, dentro desses dois tipos de imóveis, no tocante investimento imobiliário existem diversas classes ou tipos com subtipos. 

Você sabia que a indústria imobiliária americana reconhece mais de 30 variações de classes?!

Como no momento nos parece que o investidor brasileiro acordou para o leilão, vamos concentrar essa matéria nesse assunto.

Como nem tudo que brilha é ouro, quais os 10 cuidados que todo iniciante em leilão de imóveis tem que ter? 

Vamos as dicas.

1) Sempre passe em frente ao imóvel antes

Nunca confie apenas em anúncios online ou listagem de bancos. Você precisa ver a casa e o bairro pessoalmente.

Motivos principais:

• O imóvel pode ter queimado, sido demolido ou condenado.
• O bairro ou o imóvel pode ser muito diferente do que você imaginou ou viu na foto digital. Alguém pensou em I.A.?
• Você pode observar sinais de ocupação (carros, luzes, movimento). E dependendo da situação dos moradores, pode ser uma grande dor de cabeça.
• Muitas casas da lista nem chegam ao leilão.

Se você mora em outra cidade, contrate alguém para tirar fotos. Tenha sempre um olheiro quando não puder você conferir.

Passe novamente no imóvel perto da data do leilão, pois a situação pode mudar  rapidamente. Daí a importância do “olheiro”!

2) Use o bom senso e priorize a segurança

Algumas casas ainda podem estar ocupadas.
Não invada a propriedade nem tente olhar pelas janelas. No trespassing!

Isso é apenas uma inspeção visual externa.

3) Faça uma due diligence completa

A due diligence completa é a parte mais importante de todo o processo.

Dar lances é a parte fácil.

A preparação é o que determina se você vai lucrar ou perder dinheiro.

Execuções hipotecárias acontecem porque:

• Hipoteca não foi paga
• Impostos não foram pagos
• Herdeiros deixaram de pagar após falecimento do proprietário

Isso significa que podem existir problemas legais que de um modo geral são demorados e caros para resolver. Muitas das vezes, muito mais demorados e caros do que o esperado.

4) Faça uma pesquisa de título do imóvel

Se você não souber analisar registros, pague uma empresa de título ou advogado imobiliário.

Você precisa verificar. O chamado title search.

• Histórico de proprietários
• Hipotecas e ônus
• Segundas hipotecas
• Posição do gravame que está sendo leiloado

Regra crítica: você quer comprar o gravame em Primeira Posição.

Às vezes o leilão é de segunda hipoteca, que a experiência mostra é muito arriscado.

5) Verifique impostos atrasados

Um dos erros comuns dos iniciantes, é acreditar que comprando em leilão, os impostos atrasados serão eliminados. Não, não serão eliminados! Você assume essa dívida.

Como verificar:

• Pesquise no site da prefeitura ou condado onde o imóvel está localizado
• Digite o endereço
• Veja quais anos estão em aberto

Se a hipoteca não foi paga, geralmente os impostos também não foram.

6) Pesquise outros ônus (liens)

Exemplos:

• Segunda hipoteca
• Dívidas de obra (mechanic lien). Na Flórida, a força legal do prestador de serviço é absurda!
• Dívidas judiciais

Alguns desaparecem após a execução, outros não. Essa pesquisa evita supresas de dívidas. 

7) No leilão presencial, leve a forma correta de pagamento (cheques administrativos)

Pagamentos comuns:

• Dinheiro
• Cheques administrativos (recomendado)

Dicas importantes:

• Emita os cheques em seu próprio nome
• Se perder o lance, poderá depositar novamente.
• Apesar do custo de emissão, leve valores em vários cheques menores (ex: 10 mil, 20 mil).

Você não sabe o valor final do lance.

8) Defina seus números antes de dar lances

Determine o valor máximo conforme sua estratégia:

• Revenda (flip)
• Aluguel
• Moradia própria

O lance inicial costuma sair 24–48 horas antes do leilão.

Você precisa saber seu limite no lance e todos os seus números antecipadamente, e com muita segurança. Esses números inclusive deverão considerar quanto o investidor quer ganhar e em quanto tempo, para saber se haverá espaço para tal aquisição imobiliária. 

9) Assista a um leilão antes de participar

Trate o primeiro ou primeiros leilões como um ensaio. Isso é máxima entre os investidores!

Vantagens:

• Entender a velocidade dos lances
• 
  Saber onde estacionar, caso não seja online e se registrar. Sim, ainda existe leilões presenciais. Os leilões chamados híbridos.
• Encontrar o local correto
• Reduzir o nervosismo

Leilões presenciais ou online são públicos e gratuitos.

10) Nos leilões presenciais. Chegue cedo e seja pontual

Leilões começam exatamente no horário.
Eles não esperam atrasados. Chegar tarde = perder oportunidades.

Faça networking.

Como podemos concluir pelo exposto acima, o sucesso em leilões imobiliários é 90% preparação e pesquisa e apenas 10% dar lances.

Reduza o risco visitando o imóvel, pesquisando título e impostos, preparando o dinheiro, e assistindo os leilões antes de se lançar nessa modalidade de investimento.

A máxima americana resume toda a matéria acima: sucesso é quando preparo encontra oportunidade!

Reforma Tributária de Trump: Oportunidade para Investidores Imobiliários

O projeto One Big Beautiful Bill Act, aprovado pela Câmara dos Deputados dos EUA em maio, e que deverá ser aprovado até 4 de julho, visa tornar permanentes os cortes de impostos da reforma de 2017 e implementar mudanças significativas que impactam diretamente o setor imobiliário — inclusive favorecendo investidores estrangeiros.

Entre os principais pontos, destaca-se a ampliação da dedução SALT - State And Local Tax, ou seja,  impostos estaduais e locais de US$ 10 mil para até US$ 40 mil para contribuintes com renda de até US$ 500 mil anuais. Essa medida pode impulsionar o mercado de luxo, atraindo investidores globais em busca de maior rentabilidade fiscal.

Contudo, o projeto também elimina gradualmente os créditos para melhorias de eficiência energética, o que pode aumentar os custos operacionais no longo prazo para quem investe em propriedades sustentáveis.

Para desenvolvedores, especialmente estrangeiros, o projeto pode representar uma grande oportunidade: a possível flexibilização dos requisitos de vínculo em projetos públicos abriria espaço para participação em empreendimentos de habitação popular — um setor com alta demanda e potencial de retorno estável.

Além disso, o projeto reforça os incentivos para zonas de oportunidade, áreas que oferecem benefícios fiscais para investimentos em comunidades carentes. Desde 2019, essas zonas já ajudaram a viabilizar mais de 350 mil unidades habitacionais. A extensão até 2033 dá segurança jurídica para quem planeja projetos de médio e longo prazo.

Em resumo, caso aprovado, o projeto pode tornar os EUA ainda mais atraentes para investidores estrangeiros em busca de oportunidades no mercado imobiliário, sobretudo no segmento de habitação acessível e propriedades de alto padrão com benefícios fiscais ampliados.

Prédio comercial de US$ 137.5M por US$ 12.3M no Texas. Como é isso?

 

O fenômeno dos Leilões de Imóveis nos Estados Unidos é uma realidade que agora que os brasileiros mais ousados começaram a conhecer, mas antes tarde do que nunca.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário nos Estados Unidos testemunhou um crescente de leilões de propriedade, que está diretamente ligada a economia. Quanto mais robusta, menos leilões. Quanto mais comprometida como a da atual administração democrata, mais leilões!

Este método de venda, uma alternativa aos tradicionais processos de compra e venda, tornou-se uma oportunidade intrigante para compradores e investidores.

Um exemplo emblemático desse fenômeno é o recente leilão de um prédio comercial em Fort Worth, Texas.

Burnett Plaza, com 40 andares, mais de 92.000 metros quadrado, hoje o mais alto prédio comercial dessa cidade, que há três anos atrás foi comprado por um impressionante valor de mercado de US$ 137 milhões, dias atrás, foi arrematado por US$ 12.3 milhões em uma operação chamada foreclosure auction, ou leilão, para facilitar o entendimento.

O caso do prédio comercial em Fort Worth ilustra o potencial e a volatilidade dos leilões imobiliários nos EUA. Embora o valor de mercado do imóvel fosse substancial, o preço final de venda foi significativamente inferior, refletindo a complexidade e a competitividade desses eventos.

Muitos fatores podem influenciar o resultado de um leilão, incluindo condições de mercado, localização da propriedade e estratégias de marketing empregadas pelos organizadores.

Uma das principais razões por trás do sucesso dos leilões de imóveis nos EUA é a oportunidade que oferecem para compradores obterem propriedades a preços atrativos.

No caso de Fort Worth, o valor final de venda representou uma oportunidade única para o comprador adquirir um imóvel de alto valor por uma fração do preço de mercado. O comprador pagou a batagela de US$ 12.30 por pé quadrado! Isso ressalta a capacidade dos leilões de criar situações vantajosas tanto para compradores quanto para vendedores.

Mais do aspecto financeiro, os leilões de imóveis também proporcionam uma plataforma eficaz para a liquidação rápida de propriedades.

Em um mercado imobiliário em constante evolução, os vendedores muitas vezes recorrem a leilões para evitar prolongados períodos de espera pela venda de suas propriedades.

Essa agilidade é particularmente valiosa em casos onde os vendedores têm necessidades urgentes de capital ou desejam evitar os custos associados à manutenção prolongada de um imóvel. Como se diz aqui, às vezes é melhor “torrar” do que ter a energia cortada e na sequência o mofo! Isso mesmo, mofo!

Como todo negócio, é importante reconhecer que os leilões de imóveis também apresentam desafios e riscos.

A natureza competitiva desses eventos pode resultar em preços finais abaixo das expectativas dos vendedores, como observado no caso de Fort Worth.

A falta de garantias tradicionais de uma transação imobiliária pode dissuadir alguns compradores menos experientes de participar, limitando assim o pool de potenciais compradores.

Os desafios são reais, assim como as oportunidades também são.

O leilão do prédio comercial em Fort Worth destaca o papel significativo que esses eventos desempenham no mercado imobiliário em qualquer um dos 50 estados e região dos Estados Unidos.

Como uma alternativa dinâmica aos métodos de venda convencionais, os leilões continuam a atrair a atenção de compradores e investidores em busca de oportunidades únicas.

À medida que o mercado evolui e se adapta, é provável que os leilões de imóveis continuem a desempenhar um papel vital na paisagem imobiliária dos EUA, oferecendo tanto riscos quanto recompensas para aqueles dispostos a participar.

As perguntas são as mesmas de sempre:

Você está disposto a pagar o preço de aprendizagem nessa indústria bilionária?

O mercado está pronto te esperando. Você está?