10 Dicas para Iniciantes em Leilões de Imóveis nos EUA

Desnecessário seria dizer que o investimento imobiliário nos Estados Unidos tem um grande apelo junto aos investidores brasileiros.

Hoje devido o momento sócio, político e econômico de grande incerteza que o Brasil atravessa, milhares de brasileiros estão mudando para os Estados Unidos, ou somente investindo nos Estados Unidos; e dentro da modalidade de preferência nacional como investimento, o investimento em imóvel no Estado da Flórida aparece como número 1 na prioridade.

Apesar de só existir dois tipos de imóveis, ou ele é comercial ou é residencial, dentro desses dois tipos de imóveis, no tocante investimento imobiliário existem diversas classes ou tipos com subtipos. 

Você sabia que a indústria imobiliária americana reconhece mais de 30 variações de classes?!

Como no momento nos parece que o investidor brasileiro acordou para o leilão, vamos concentrar essa matéria nesse assunto.

Como nem tudo que brilha é ouro, quais os 10 cuidados que todo iniciante em leilão de imóveis tem que ter? 

Vamos as dicas.

1) Sempre passe em frente ao imóvel antes

Nunca confie apenas em anúncios online ou listagem de bancos. Você precisa ver a casa e o bairro pessoalmente.

Motivos principais:

• O imóvel pode ter queimado, sido demolido ou condenado.
• O bairro ou o imóvel pode ser muito diferente do que você imaginou ou viu na foto digital. Alguém pensou em I.A.?
• Você pode observar sinais de ocupação (carros, luzes, movimento). E dependendo da situação dos moradores, pode ser uma grande dor de cabeça.
• Muitas casas da lista nem chegam ao leilão.

Se você mora em outra cidade, contrate alguém para tirar fotos. Tenha sempre um olheiro quando não puder você conferir.

Passe novamente no imóvel perto da data do leilão, pois a situação pode mudar  rapidamente. Daí a importância do “olheiro”!

2) Use o bom senso e priorize a segurança

Algumas casas ainda podem estar ocupadas.
Não invada a propriedade nem tente olhar pelas janelas. No trespassing!

Isso é apenas uma inspeção visual externa.

3) Faça uma due diligence completa

A due diligence completa é a parte mais importante de todo o processo.

Dar lances é a parte fácil.

A preparação é o que determina se você vai lucrar ou perder dinheiro.

Execuções hipotecárias acontecem porque:

• Hipoteca não foi paga
• Impostos não foram pagos
• Herdeiros deixaram de pagar após falecimento do proprietário

Isso significa que podem existir problemas legais que de um modo geral são demorados e caros para resolver. Muitas das vezes, muito mais demorados e caros do que o esperado.

4) Faça uma pesquisa de título do imóvel

Se você não souber analisar registros, pague uma empresa de título ou advogado imobiliário.

Você precisa verificar. O chamado title search.

• Histórico de proprietários
• Hipotecas e ônus
• Segundas hipotecas
• Posição do gravame que está sendo leiloado

Regra crítica: você quer comprar o gravame em Primeira Posição.

Às vezes o leilão é de segunda hipoteca, que a experiência mostra é muito arriscado.

5) Verifique impostos atrasados

Um dos erros comuns dos iniciantes, é acreditar que comprando em leilão, os impostos atrasados serão eliminados. Não, não serão eliminados! Você assume essa dívida.

Como verificar:

• Pesquise no site da prefeitura ou condado onde o imóvel está localizado
• Digite o endereço
• Veja quais anos estão em aberto

Se a hipoteca não foi paga, geralmente os impostos também não foram.

6) Pesquise outros ônus (liens)

Exemplos:

• Segunda hipoteca
• Dívidas de obra (mechanic lien). Na Flórida, a força legal do prestador de serviço é absurda!
• Dívidas judiciais

Alguns desaparecem após a execução, outros não. Essa pesquisa evita supresas de dívidas. 

7) No leilão presencial, leve a forma correta de pagamento (cheques administrativos)

Pagamentos comuns:

• Dinheiro
• Cheques administrativos (recomendado)

Dicas importantes:

• Emita os cheques em seu próprio nome
• Se perder o lance, poderá depositar novamente.
• Apesar do custo de emissão, leve valores em vários cheques menores (ex: 10 mil, 20 mil).

Você não sabe o valor final do lance.

8) Defina seus números antes de dar lances

Determine o valor máximo conforme sua estratégia:

• Revenda (flip)
• Aluguel
• Moradia própria

O lance inicial costuma sair 24–48 horas antes do leilão.

Você precisa saber seu limite no lance e todos os seus números antecipadamente, e com muita segurança. Esses números inclusive deverão considerar quanto o investidor quer ganhar e em quanto tempo, para saber se haverá espaço para tal aquisição imobiliária. 

9) Assista a um leilão antes de participar

Trate o primeiro ou primeiros leilões como um ensaio. Isso é máxima entre os investidores!

Vantagens:

• Entender a velocidade dos lances
• 
  Saber onde estacionar, caso não seja online e se registrar. Sim, ainda existe leilões presenciais. Os leilões chamados híbridos.
• Encontrar o local correto
• Reduzir o nervosismo

Leilões presenciais ou online são públicos e gratuitos.

10) Nos leilões presenciais. Chegue cedo e seja pontual

Leilões começam exatamente no horário.
Eles não esperam atrasados. Chegar tarde = perder oportunidades.

Faça networking.

Como podemos concluir pelo exposto acima, o sucesso em leilões imobiliários é 90% preparação e pesquisa e apenas 10% dar lances.

Reduza o risco visitando o imóvel, pesquisando título e impostos, preparando o dinheiro, e assistindo os leilões antes de se lançar nessa modalidade de investimento.

A máxima americana resume toda a matéria acima: sucesso é quando preparo encontra oportunidade!