Desnecessário
seria dizer que o investimento imobiliário nos Estados Unidos tem um grande
apelo junto aos investidores brasileiros.
Hoje devido o momento sócio, político e econômico de grande incerteza que o Brasil atravessa, milhares de brasileiros estão mudando para os Estados Unidos, ou somente investindo nos Estados Unidos; e dentro da modalidade de preferência nacional como investimento, o investimento em imóvel no Estado da Flórida aparece como número 1 na prioridade.
Você sabia que a indústria imobiliária americana reconhece mais de 30 variações de classes?!
Como no momento nos parece que o investidor brasileiro acordou para o leilão, vamos concentrar essa matéria nesse assunto.
Como nem tudo que brilha é ouro, quais os 10 cuidados que todo iniciante em leilão de imóveis tem que ter?
Vamos as dicas.
1) Sempre passe em frente ao imóvel
antes
Nunca confie apenas em anúncios online ou listagem de bancos. Você
precisa ver a casa e o bairro pessoalmente.
Motivos principais:
- O imóvel pode
ter queimado, sido demolido ou condenado.
- O bairro ou o imóvel pode
ser muito diferente do que você imaginou ou viu na foto digital. Alguém pensou em I.A.?
- Você pode
observar sinais de ocupação (carros, luzes, movimento). E dependendo da situação
dos moradores, pode ser uma grande dor de cabeça.
- Muitas casas da
lista nem chegam ao leilão.
Se você mora em outra cidade, contrate alguém para tirar fotos. Tenha sempre um olheiro quando não puder você conferir.
2) Use o bom senso e priorize a segurança
Algumas casas ainda podem estar ocupadas.
Não invada a propriedade nem tente olhar pelas janelas. No trespassing!
Isso é apenas uma inspeção visual externa.
3) Faça uma due diligence completa
A due diligence completa é a parte mais importante de todo o processo.
Dar lances é a parte fácil.
A preparação é o que determina se você vai lucrar ou perder dinheiro.
Execuções hipotecárias acontecem porque:
- Hipoteca não
foi paga
- Impostos não
foram pagos
- Herdeiros
deixaram de pagar após falecimento do proprietário
Isso significa que podem existir problemas legais que de um modo geral
são demorados e caros para resolver. Muitas das vezes, muito mais demorados e caros do que o esperado.
4) Faça uma pesquisa de título do
imóvel
Se você não souber analisar registros, pague uma empresa de título ou
advogado imobiliário.
Você precisa verificar. O chamado title search.
- Histórico de
proprietários
- Hipotecas e
ônus
- Segundas
hipotecas
- Posição do
gravame que está sendo leiloado
Regra crítica: você quer comprar o gravame em Primeira Posição.
Às vezes o leilão é de segunda hipoteca, que a experiência mostra é muito arriscado.
5) Verifique impostos atrasados
Um dos erros comuns dos iniciantes, é acreditar que comprando em leilão, os impostos atrasados serão eliminados. Não, não serão eliminados! Você assume essa dívida.
Como verificar:
- Pesquise no
site da prefeitura ou condado onde o imóvel está localizado
- Digite o
endereço
- Veja quais anos
estão em aberto
Se a hipoteca não foi paga, geralmente os impostos também não foram.
6) Pesquise outros ônus (liens)
Exemplos:
- Segunda
hipoteca
- Dívidas de obra
(mechanic lien). Na Flórida, a força legal do prestador de serviço é absurda!
- Dívidas
judiciais
Alguns desaparecem após a execução, outros não. Essa pesquisa evita supresas de dívidas.
7) No leilão presencial, leve a forma correta de pagamento
(cheques administrativos)
Pagamentos comuns:
- Dinheiro
- Cheques
administrativos (recomendado)
Dicas importantes:
- Emita os
cheques em seu próprio nome
- Se perder o
lance, poderá depositar novamente.
- Apesar do custo de emissão, leve valores em
vários cheques menores (ex: 10 mil, 20 mil).
Você não sabe o valor final do lance.
8) Defina seus números antes de dar
lances
Determine o valor máximo conforme sua estratégia:
- Revenda (flip)
- Aluguel
- Moradia própria
O lance inicial costuma sair 24–48 horas antes do leilão.
Você precisa saber seu limite no lance e todos os seus números antecipadamente, e com
muita segurança. Esses números inclusive deverão considerar quanto o investidor quer ganhar e em quanto tempo, para saber se haverá espaço para tal aquisição imobiliária.
9) Assista a um leilão antes de
participar
Trate o primeiro ou primeiros leilões como um ensaio. Isso é máxima entre os investidores!
Vantagens:
- Entender a
velocidade dos lances
- Saber onde estacionar, caso não seja online e se registrar. Sim, ainda existe leilões presenciais. Os leilões chamados híbridos.
- Encontrar o
local correto
- Reduzir o
nervosismo
Leilões presenciais ou online são públicos e gratuitos.
10) Nos leilões presenciais. Chegue
cedo e seja pontual
Leilões começam exatamente no horário.
Eles não esperam atrasados. Chegar tarde = perder oportunidades.
Faça networking.
Como podemos concluir pelo exposto
acima, o sucesso em leilões imobiliários é 90% preparação e pesquisa e apenas 10%
dar lances.
Reduza o risco visitando o imóvel, pesquisando título e impostos,
preparando o dinheiro, e assistindo os leilões antes de se lançar nessa modalidade
de investimento.
A máxima americana resume toda a matéria acima: sucesso é quando preparo encontra
oportunidade!
