Tax Lien e Tax Deed: quando um imóvel barato pode custar uma vida

 

Investir em imóveis nos Estados Unidos tornou-se sonho cada vez maior de americanos, brasileiros e estrangeiros que buscam renda, segurança patrimonial e construção de riqueza. Isso é fato!

Nesse cenário, tax liens e tax deeds são frequentemente apresentados como oportunidades extraordinárias: propriedades abaixo do valor de mercado, juros elevados e possibilidade de lucros expressivos. Isso também é fato! Isso é real!

Tudo parece perfeito; até o investidor descobrir que muitas das vezes o imóvel adquirido não está vazio. Isso também é fato! Isso também é real! E acontece com muito mais frequência do que é divulgado!

Existe um lado sombrio desse mercado, que tem sido abafado por décadas, que dificilmente aparece nos cursos, seminários e vídeos promocionais: o risco humano envolvido na retirada de uma pessoa ou família de sua residência.

Devido a trágica estatística que não dá nenhum sinal de desaceleração, o Eviction Lab, centro de pesquisas ligado à Princeton University, uma das mais conceituadas universidades dos Estados Unidos, começou em julho de 2021, a monitorar notícias sobre episódios fatais relacionados a despejos. Segundo investigação publicada pela Gray Television/InvestigateTV, foram documentadas pelo menos 38 mortes em 2022 e 44 em 2023, ou seja, 82 mortes! O The Guardian já havia reportado mais de 80 mortes relacionadas a despejos desde o início do monitoramento.

Esses números não constituem uma estatística governamental completa. O levantamento depende de notícias publicadas pela imprensa porque os Estados Unidos não possuem um sistema nacional específico para registrar mortes durante despejos. Consequentemente, o total verdadeiro pode ser maior.

As vítimas podem incluir moradores, familiares, proprietários, funcionários judiciais, policiais e os próprios agressores.

Em fevereiro de 2024, no Missouri, um funcionário do tribunal e um policial foram mortos durante o cumprimento de uma ordem de despejo. Outros dois policiais ficaram feridos, conforme noticiado pela Associated Press.

A crise não termina nos confrontos. Estudo baseado no sistema de mortes violentas do CDC - U.S. Centers for Disease Control and Prevention, identificou 929 suicídios relacionados a despejos ou execuções hipotecárias, entre 2005 e 2010, em apenas 16 estados. Em 79% dos casos, a morte ocorreu antes da perda efetiva da moradia. Não podemos esquecer a estatística foi montada somente em cima de 5 anos, e ainda faltam os números de 34 estados!

Isso significa que tax lien e tax deed são investimentos ruins? Não! No meu entendimento e de milhões, significa que tratá-los como dinheiro fácil é muito questionável.

Antes de dar um lance, o investidor precisa investigar ocupação, prazo de resgate, condição do título, dívidas, possibilidade de desocupação e legislação local. Jamais deve comparecer pessoalmente ao imóvel para ameaçar, pressionar ou remover ocupantes. Essa função pertence às autoridades e aos profissionais habilitados.

A pergunta decisiva não é somente “quanto posso lucrar?”. É também: quem está dentro do imóvel, como essa pessoa reagirá e quanto estou preparado para perder se a oportunidade se transformar em confronto?

No papel, você pode estar comprando uma propriedade. Na vida real, talvez esteja entrando no pior dia da vida de alguém. E, em alguns casos, esse dia também poderá se tornar o pior, ou o último da sua.

Estou em desestimulando você a investir em Tax Lien e Tax Deed? Também não. O que quero é chamar a sua atenção, e estimular você a fazer muito bem o seu dever de casa, sempre escolhendo os imóveis já desocupados.

E porque decidi escrever essa matéria? 

Já acompanho isso há muitos anos. E como mencionado acima, a estatística que você leu foi somente em cima de 5 anos, e 16 estados. E os anos anteriores? E quais os registros de 2010 até a data de hoje nos 50 estados? 

Essa semana mais uma ocorrência trágica com duas vidas aconteceu na cidade de Minneapolis, no estado de Minesota. Daí, esse post!

Como se diz aqui nos Estados Unidos, agora você sabe!

Mercado imobiliário nos EUA: Riscos de investir em Tax Lien e Tax Deed

Como sabemos, parece que o brasileiro segue moda. E no momento, parece que uma das modas de investimento imobiliário que os brasileiros escutaram falar ou estão se interessando em investir nos Estados Unidos, é no segmento de Tax Deed e Tax Lien.

Mas é um bom negócio? Sim e não, depende de quem é você, e o que você quer com esse país.

Outro ponto relevante que vale ressaltar, que o fato de ser relativamente uma operação prática, não quer dizer que é fácil. Como sabemos não existe dinheiro fácil! Mas a maioria confunde, e sem entender de como o mercado imobiliário americano funciona, acha que é fácil.

Quando você acerta no investimento, o Tax Lien ou Tax Deed é muito lucrativo, mesmo assim, tem os seus desafios para chegar nesse lucro.

Mas o que é a operação do Tax Deed? É um leilão de imóvel por inadimplência de impostos (IPTU), com transferência de propriedade ao arrematante. 

O que é Tax Lien? É a dívida de imposto (IPTU) garantida pelo imóvel, leiloada a investidores, sem transferência imediata da propriedade

Vamos tentar esclarecer alguns pontos sobre os riscos do Tax Lien and Tax Deed para melhor te posicionar.

Investir em tax lien (penhora fiscal) e tax deed (escritura de imposto) pode ser uma forma de obter imóveis por um preço baixo ou ganhar uma taxa de juros alta. No entanto, é crucial entender que existem riscos significativos.

Riscos de investir em Tax Lien (Penhora Fiscal)

Risco de resgate: Na maioria dos estados, o proprietário do imóvel tem um período para quitar os impostos em atraso, além de multas e juros. Esse período é conhecido como período de resgate. Se o proprietário pagar o valor devido, você recebe seu investimento de volta mais os juros, mas não adquire o imóvel. Isso pode ser uma desvantagem se o seu objetivo principal era obter a propriedade.

Taxa de juros variável: A taxa de juros sobre os tax liens varia de estado para estado e, às vezes, de condado para condado. É essencial saber a taxa de retorno que você está comprando.

Prioridade da penhora: Embora uma penhora fiscal geralmente tenha prioridade sobre outras penhoras (como hipotecas), pode haver outras que a antecedem, como penhoras federais ou de outros órgãos. É preciso fazer uma diligência prévia para identificar todas as penhoras.

Propriedades de baixo valor: Muitas vezes, as propriedades com tax liens são de valor baixo ou estão em áreas indesejáveis. Mesmo que você adquira a propriedade, pode ser difícil vendê-la ou obter um bom retorno. Isso não quer dizer que não apareça boas propriedades e endereços mais nobres. Na verdade aparece de tudo, daí a necessidade de sempre ficar pesquisando nos websites que mostram essas oportunidades.

Período de espera prolongado: Se o proprietário não resgatar o imóvel, você precisará esperar até que o período de resgate termine. Além disso, você precisará iniciar um processo de execução hipotecária para obter a escritura, o que pode levar tempo e custar dinheiro.

Riscos de investir em Tax Deed (Escritura de Imposto)

Processo de leilão: A maioria dos tax deeds é vendida em leilão. Você pode acabar pagando mais do que o valor do mercado por uma propriedade, especialmente se a concorrência for alta.

Condição da propriedade: Ao contrário de um leilão de hipoteca tradicional, os tax deeds são geralmente vendidos como estão. Isso significa que você não tem a oportunidade de inspecionar a propriedade por dentro. A propriedade pode estar em péssimas condições, com danos estruturais ou contaminação ambiental, o que exigirá reparos caros.

Questões de titularidade: O risco mais significativo de um tax deed é a incerteza do título. O título de um tax deed pode não ser "claro" ou "comercializável", o que significa que pode haver reivindicações pendentes sobre a propriedade. Você pode precisar de um advogado para "limpar" o título, o que pode ser um processo demorado e caro.

Desocupação do imóvel: Se houver ocupantes na propriedade, você terá que iniciar um processo de despejo. Isso pode ser caro e demorado.

Sem período de resgate: Em alguns estados que vendem tax deeds, não há um período de resgate. Isso significa que, se você ganhar o leilão e o processo de execução for concluído, a propriedade é sua. No entanto, o proprietário anterior ainda pode contestar a venda em tribunal, o que é outro custo e risco para você.

Em resumo, embora o investimento em tax lien e tax deed possa parecer uma oportunidade de lucro, e pode ser, eles carregam um risco significativo.

Recomenda-se fazer uma pesquisa completa sobre a propriedade, o processo legal e as leis do estado e do condado antes de investir. Idealmente, consulte um advogado ou um profissional especializado nesse tipo de investimento.

Finalizando, como todo e qualquer investimento, o risco sempre irá acompanhar. Cabe à você interessado se informar da melhor maneira possível, fazendo o chamado dever de casa, se cercando de profissionais competentes como supra citado.

Tax Lien Certificate na Flórida. O que é isso como investimento imobiliário nos EUA?

Sabemos que o brasileiro é de modismo.

 

Alguns comportamentos varrem a sociedade de uma maneira, que muitas das vezes, nem mesmo nós brasileiros, sabemos porque, a não ser um fator cultural. E esse modismo também acontece com o imigrante brasileiro.

O brasileiro continua sonhando com os Estados Unidos. Também sonhei um dia, e cheguei definitivamente em Miami em 1991.  Claro, vim sonhando com o American Dreams.

Sempre sonhando de olho aberto para evitar cabeçadas, hoje uma atividade que parece que está mexendo com a cabeça do investidor brasileiro, more ele no Brasil ou não, chama-se Tax Lien.

Mas o que é isso? Tomemos a Flórida como exemplo.

Todo IPTU é devido até o dia 30 de março. No dia 1 de abril, e não é mentira, o proprietário que não pagou o property tax, no caso IPTU, recebe uma multa de 3%.

Se não pagar a dívida mais a multa até 30 de abril, passando dos prazos que o governo do condado onde está localizado esse imóvel permite, o condado penhora o imóvel pelo valor do IPTU. Isso chama-se Tax Lien, que nada mais é do que o penhor dessa dívida do imposto predial.

Em maio, durante 3 semanas consecutivas, em todos os 67 condados da Flórida, nos jornais locais, serão veiculados os imóveis com o IPTU atrasados! Assim é de um modo geral nos outros 50 estados, cobrindo o total de 3.141 condados em todo país. 

Se na Flórida por exemplo, um IPTU varia de 1% a 3% do valor do imóvel, você “compra” essa dívida e tem técnicamente o proprietário na suas mãos.

Quando você fizer esse pagamento, ou seja, pagar o imposto atrasado, será emitido o Tax Lien Certificate que nada mais é do que um Certificado de Penhor desse “IPTU” atrasado que fica na sua posse,  digamos assim.

A saber, uma das maneiras que qualquer um dos condados americanos gera receita, é através do recolhimento do IPTU, daí essa dinâmica dentro dessa modalidade.

Por você investidor “comprar” essa dívida, ou seja, porque o condado onde está localizado esse imóvel recebeu o seu dinheiro, você terá uma remuneração em cima desse valor, podendo chegar em até 18% ao ano ou até um pouco mais segundo alguns poucos casos mas não é o normal. Esse percentual varia de estado para estado.

O Tax Lien Certificate é uma lei estadual com variáveis de condado para condado, mesmo estando esses condados dentro do mesmo estado. Por isso é de suma importância ter conhecimento de tudo que acontece em relação a esse tipo de investimento no condado e estado onde o imóvel se encontra.

Uma vez que você tenha a posse o Tax Lien Certificate, passado o prazo dado pelo condado para que o proprietário e ocupante do imóvel pague a dívida, segundo dados, 95% de todos os Tax Lien Certificates são pagos em 3 anos, caso ele não honre esse pagamento, o imóvel passa a ser do seu, pelo valor do IPTU! Simples assim? Pergunta você!

Acontece que na prática não é tão simples assim.  Como sabemos, não existe dinheiro fácil.

Uma vez que o investidor toma a propriedade do imóvel, toda a estratégia referente a esse tipo de negócio terá que ser providenciada. Advogado, contador, abertura de empresa, inspeção, remoção dos antigos proprietários (dependendo da vizinhança e dos ocupantes, é um tremendo desafio), enfim, não é tão fácil como dizem.

E mais, quando interessa, os bancos pagam o IPTU atrasado para não perder o imóvel para o condado. Os big players com as megas estruturas regionais e muito dinheiro, se bobear operam nos 3141 condados americanos, atuando de maneira ativa e agressiva.

As sobras dos imóveis geralmente não são das melhores, e muitas das vezes ficam rolando ano à ano!

A complexidade operacional é tanta que existem várias empresas especializadas em prestar serviços a investidores de Tax Lien Certficate.

Mas aí você pergunta: é ou não é um bom negócio? É uma resposta muito subjetiva porque a definição de bom negócio é individual.  

Uma coisa podemos garantir à você: Apesar de ser imóvel que é um investimento conservador como sabemos, mesmo fazendo o dever de casa, não é tão fácil como dizem.