Sabemos que
o brasileiro é de modismo.
Alguns
comportamentos varrem a sociedade de uma maneira, que muitas das vezes, nem
mesmo nós brasileiros, sabemos porque, a não ser um fator cultural. E esse
modismo também acontece com o imigrante brasileiro.
O
brasileiro continua sonhando com os Estados Unidos. Também sonhei um dia, e
cheguei definitivamente em Miami em 1991.
Claro, vim sonhando com o American Dreams.
Sempre
sonhando de olho aberto para evitar cabeçadas, hoje uma atividade que parece
que está mexendo com a cabeça do investidor brasileiro, more ele no Brasil ou
não, chama-se Tax Lien.
Mas o que é
isso? Tomemos a Flórida como exemplo.
Todo IPTU é
devido até o dia 30 de março. No dia 1 de abril, e não é mentira, o
proprietário que não pagou o property tax, no caso IPTU, recebe uma multa de
3%.
Se não
pagar a dívida mais a multa até 30 de abril, passando dos prazos que o governo do condado onde está localizado esse imóvel permite, o condado penhora o imóvel pelo valor do IPTU. Isso chama-se Tax Lien, que nada mais é do que o penhor dessa dívida do imposto predial.Em maio, durante 3 semanas consecutivas, em todos os 67 condados da Flórida, nos jornais locais, serão veiculados os imóveis com o IPTU atrasados! Assim é de um modo geral nos outros 50 estados, cobrindo o total de 3.141 condados em todo país.
Se na
Flórida por exemplo, um IPTU varia de 1% a 3% do valor do imóvel, você “compra”
essa dívida e tem técnicamente o proprietário na suas mãos.
Quando você
fizer esse pagamento, ou seja, pagar o imposto atrasado, será emitido o Tax
Lien Certificate que nada mais é do que um Certificado de Penhor desse “IPTU”
atrasado que fica na sua posse, digamos
assim.
A saber,
uma das maneiras que qualquer um dos condados americanos gera receita, é
através do recolhimento do IPTU, daí essa dinâmica dentro dessa modalidade.
Por você
investidor “comprar” essa dívida, ou seja, porque o condado onde está
localizado esse imóvel recebeu o seu dinheiro, você terá uma remuneração em
cima desse valor, podendo chegar em até 18% ao ano ou até um pouco mais segundo
alguns poucos casos mas não é o normal. Esse percentual varia de estado para
estado.
O Tax Lien Certificate é uma lei estadual com variáveis de condado para condado, mesmo estando esses condados
dentro do mesmo estado. Por isso é de suma importância ter conhecimento de tudo
que acontece em relação a esse tipo de investimento no condado e estado onde o
imóvel se encontra.
Uma vez que
você tenha a posse o Tax Lien Certificate, passado o prazo dado pelo condado
para que o proprietário e ocupante do imóvel pague a dívida, segundo dados, 95%
de todos os Tax Lien Certificates são pagos em 3 anos, caso ele não honre esse
pagamento, o imóvel passa a ser do seu, pelo valor do IPTU! Simples assim?
Pergunta você!
Acontece
que na prática não é tão simples assim.
Como sabemos, não existe dinheiro fácil.
Uma vez que
o investidor toma a propriedade do imóvel, toda a estratégia referente a esse
tipo de negócio terá que ser providenciada. Advogado, contador, abertura de
empresa, inspeção, remoção dos antigos proprietários (dependendo da vizinhança e
dos ocupantes, é um tremendo desafio), enfim, não é tão fácil como dizem.
E mais, quando
interessa, os bancos pagam o IPTU atrasado para não perder o imóvel para o
condado. Os big players com as megas estruturas regionais e muito dinheiro, se bobear operam nos
3141 condados americanos, atuando de maneira ativa e agressiva.
As sobras dos
imóveis geralmente não são das melhores, e muitas das vezes ficam rolando ano à
ano!
A
complexidade operacional é tanta que existem várias empresas especializadas em
prestar serviços a investidores de Tax Lien Certficate.
Mas aí você
pergunta: é ou não é um bom negócio? É uma resposta muito subjetiva porque a
definição de bom negócio é individual.
Uma coisa
podemos garantir à você: Apesar de ser imóvel que é um investimento conservador como sabemos, mesmo fazendo o dever de casa, não é tão fácil como
dizem.
