Mercado imobiliário nos EUA: Riscos de investir em Tax Lien e Tax Deed

Como sabemos, parece que o brasileiro segue moda. E no momento, parece que uma das modas de investimento imobiliário que os brasileiros escutaram falar ou estão se interessando em investir nos Estados Unidos, é no segmento de Tax Deed e Tax Lien.

Mas é um bom negócio? Sim e não, depende de quem é você, e o que você quer com esse país.

Outro ponto relevante que vale ressaltar, que o fato de ser relativamente uma operação prática, não quer dizer que é fácil. Como sabemos não existe dinheiro fácil! Mas a maioria confunde, e sem entender de como o mercado imobiliário americano funciona, acha que é fácil.

Quando você acerta no investimento, o Tax Lien ou Tax Deed é muito lucrativo, mesmo assim, tem os seus desafios para chegar nesse lucro.

Mas o que é a operação do Tax Deed? É um leilão de imóvel por inadimplência de impostos (IPTU), com transferência de propriedade ao arrematante. 

O que é Tax Lien? É a dívida de imposto (IPTU) garantida pelo imóvel, leiloada a investidores, sem transferência imediata da propriedade

Vamos tentar esclarecer alguns pontos sobre os riscos do Tax Lien and Tax Deed para melhor te posicionar.

Investir em tax lien (penhora fiscal) e tax deed (escritura de imposto) pode ser uma forma de obter imóveis por um preço baixo ou ganhar uma taxa de juros alta. No entanto, é crucial entender que existem riscos significativos.

Riscos de investir em Tax Lien (Penhora Fiscal)

Risco de resgate: Na maioria dos estados, o proprietário do imóvel tem um período para quitar os impostos em atraso, além de multas e juros. Esse período é conhecido como período de resgate. Se o proprietário pagar o valor devido, você recebe seu investimento de volta mais os juros, mas não adquire o imóvel. Isso pode ser uma desvantagem se o seu objetivo principal era obter a propriedade.

Taxa de juros variável: A taxa de juros sobre os tax liens varia de estado para estado e, às vezes, de condado para condado. É essencial saber a taxa de retorno que você está comprando.

Prioridade da penhora: Embora uma penhora fiscal geralmente tenha prioridade sobre outras penhoras (como hipotecas), pode haver outras que a antecedem, como penhoras federais ou de outros órgãos. É preciso fazer uma diligência prévia para identificar todas as penhoras.

Propriedades de baixo valor: Muitas vezes, as propriedades com tax liens são de valor baixo ou estão em áreas indesejáveis. Mesmo que você adquira a propriedade, pode ser difícil vendê-la ou obter um bom retorno. Isso não quer dizer que não apareça boas propriedades e endereços mais nobres. Na verdade aparece de tudo, daí a necessidade de sempre ficar pesquisando nos websites que mostram essas oportunidades.

Período de espera prolongado: Se o proprietário não resgatar o imóvel, você precisará esperar até que o período de resgate termine. Além disso, você precisará iniciar um processo de execução hipotecária para obter a escritura, o que pode levar tempo e custar dinheiro.

Riscos de investir em Tax Deed (Escritura de Imposto)

Processo de leilão: A maioria dos tax deeds é vendida em leilão. Você pode acabar pagando mais do que o valor do mercado por uma propriedade, especialmente se a concorrência for alta.

Condição da propriedade: Ao contrário de um leilão de hipoteca tradicional, os tax deeds são geralmente vendidos como estão. Isso significa que você não tem a oportunidade de inspecionar a propriedade por dentro. A propriedade pode estar em péssimas condições, com danos estruturais ou contaminação ambiental, o que exigirá reparos caros.

Questões de titularidade: O risco mais significativo de um tax deed é a incerteza do título. O título de um tax deed pode não ser "claro" ou "comercializável", o que significa que pode haver reivindicações pendentes sobre a propriedade. Você pode precisar de um advogado para "limpar" o título, o que pode ser um processo demorado e caro.

Desocupação do imóvel: Se houver ocupantes na propriedade, você terá que iniciar um processo de despejo. Isso pode ser caro e demorado.

Sem período de resgate: Em alguns estados que vendem tax deeds, não há um período de resgate. Isso significa que, se você ganhar o leilão e o processo de execução for concluído, a propriedade é sua. No entanto, o proprietário anterior ainda pode contestar a venda em tribunal, o que é outro custo e risco para você.

Em resumo, embora o investimento em tax lien e tax deed possa parecer uma oportunidade de lucro, e pode ser, eles carregam um risco significativo.

Recomenda-se fazer uma pesquisa completa sobre a propriedade, o processo legal e as leis do estado e do condado antes de investir. Idealmente, consulte um advogado ou um profissional especializado nesse tipo de investimento.

Finalizando, como todo e qualquer investimento, o risco sempre irá acompanhar. Cabe à você interessado se informar da melhor maneira possível, fazendo o chamado dever de casa, se cercando de profissionais competentes como supra citado.