10 Dicas para Iniciantes em Leilões de Imóveis nos EUA

Desnecessário seria dizer que o investimento imobiliário nos Estados Unidos tem um grande apelo junto aos investidores brasileiros.

Hoje devido o momento sócio, político e econômico de grande incerteza que o Brasil atravessa, milhares de brasileiros estão mudando para os Estados Unidos, ou somente investindo nos Estados Unidos; e dentro da modalidade de preferência nacional como investimento, o investimento em imóvel no Estado da Flórida aparece como número 1 na prioridade.

Apesar de só existir dois tipos de imóveis, ou ele é comercial ou é residencial, dentro desses dois tipos de imóveis, no tocante investimento imobiliário existem diversas classes ou tipos com subtipos. 

Você sabia que a indústria imobiliária americana reconhece mais de 30 variações de classes?!

Como no momento nos parece que o investidor brasileiro acordou para o leilão, vamos concentrar essa matéria nesse assunto.

Como nem tudo que brilha é ouro, quais os 10 cuidados que todo iniciante em leilão de imóveis tem que ter? 

Vamos as dicas.

1) Sempre passe em frente ao imóvel antes

Nunca confie apenas em anúncios online ou listagem de bancos. Você precisa ver a casa e o bairro pessoalmente.

Motivos principais:

• O imóvel pode ter queimado, sido demolido ou condenado.
• O bairro ou o imóvel pode ser muito diferente do que você imaginou ou viu na foto digital. Alguém pensou em I.A.?
• Você pode observar sinais de ocupação (carros, luzes, movimento). E dependendo da situação dos moradores, pode ser uma grande dor de cabeça.
• Muitas casas da lista nem chegam ao leilão.

Se você mora em outra cidade, contrate alguém para tirar fotos. Tenha sempre um olheiro quando não puder você conferir.

Passe novamente no imóvel perto da data do leilão, pois a situação pode mudar  rapidamente. Daí a importância do “olheiro”!

2) Use o bom senso e priorize a segurança

Algumas casas ainda podem estar ocupadas.
Não invada a propriedade nem tente olhar pelas janelas. No trespassing!

Isso é apenas uma inspeção visual externa.

3) Faça uma due diligence completa

A due diligence completa é a parte mais importante de todo o processo.

Dar lances é a parte fácil.

A preparação é o que determina se você vai lucrar ou perder dinheiro.

Execuções hipotecárias acontecem porque:

• Hipoteca não foi paga
• Impostos não foram pagos
• Herdeiros deixaram de pagar após falecimento do proprietário

Isso significa que podem existir problemas legais que de um modo geral são demorados e caros para resolver. Muitas das vezes, muito mais demorados e caros do que o esperado.

4) Faça uma pesquisa de título do imóvel

Se você não souber analisar registros, pague uma empresa de título ou advogado imobiliário.

Você precisa verificar. O chamado title search.

• Histórico de proprietários
• Hipotecas e ônus
• Segundas hipotecas
• Posição do gravame que está sendo leiloado

Regra crítica: você quer comprar o gravame em Primeira Posição.

Às vezes o leilão é de segunda hipoteca, que a experiência mostra é muito arriscado.

5) Verifique impostos atrasados

Um dos erros comuns dos iniciantes, é acreditar que comprando em leilão, os impostos atrasados serão eliminados. Não, não serão eliminados! Você assume essa dívida.

Como verificar:

• Pesquise no site da prefeitura ou condado onde o imóvel está localizado
• Digite o endereço
• Veja quais anos estão em aberto

Se a hipoteca não foi paga, geralmente os impostos também não foram.

6) Pesquise outros ônus (liens)

Exemplos:

• Segunda hipoteca
• Dívidas de obra (mechanic lien). Na Flórida, a força legal do prestador de serviço é absurda!
• Dívidas judiciais

Alguns desaparecem após a execução, outros não. Essa pesquisa evita supresas de dívidas. 

7) No leilão presencial, leve a forma correta de pagamento (cheques administrativos)

Pagamentos comuns:

• Dinheiro
• Cheques administrativos (recomendado)

Dicas importantes:

• Emita os cheques em seu próprio nome
• Se perder o lance, poderá depositar novamente.
• Apesar do custo de emissão, leve valores em vários cheques menores (ex: 10 mil, 20 mil).

Você não sabe o valor final do lance.

8) Defina seus números antes de dar lances

Determine o valor máximo conforme sua estratégia:

• Revenda (flip)
• Aluguel
• Moradia própria

O lance inicial costuma sair 24–48 horas antes do leilão.

Você precisa saber seu limite no lance e todos os seus números antecipadamente, e com muita segurança. Esses números inclusive deverão considerar quanto o investidor quer ganhar e em quanto tempo, para saber se haverá espaço para tal aquisição imobiliária. 

9) Assista a um leilão antes de participar

Trate o primeiro ou primeiros leilões como um ensaio. Isso é máxima entre os investidores!

Vantagens:

• Entender a velocidade dos lances
• 
  Saber onde estacionar, caso não seja online e se registrar. Sim, ainda existe leilões presenciais. Os leilões chamados híbridos.
• Encontrar o local correto
• Reduzir o nervosismo

Leilões presenciais ou online são públicos e gratuitos.

10) Nos leilões presenciais. Chegue cedo e seja pontual

Leilões começam exatamente no horário.
Eles não esperam atrasados. Chegar tarde = perder oportunidades.

Faça networking.

Como podemos concluir pelo exposto acima, o sucesso em leilões imobiliários é 90% preparação e pesquisa e apenas 10% dar lances.

Reduza o risco visitando o imóvel, pesquisando título e impostos, preparando o dinheiro, e assistindo os leilões antes de se lançar nessa modalidade de investimento.

A máxima americana resume toda a matéria acima: sucesso é quando preparo encontra oportunidade!

Os riscos do investidor brasileiro ter uma propriedade nos EUA sem proteção patrimonial

 

A maioria dos brasileiros que ainda mora no Brasil, e tem condições, sonha em ter um imóvel nos Estados Unidos como investimento, seja na cidade de Miami, Tampa, Orlando ou qualquer outra cidade no Estado da Flórida quando não em qualquer outro estado americano.

Para muitos, é sinônimo de estabilidade, diversificação patrimonial, quando não de status e acesso ao mercado em dólar.

Acontece que por falta de informação ou por não acreditarem no que pode acontecer, o que muitos investidores ignoram são os riscos financeiros silenciosos que surgem quando não existe uma estratégia de proteção patrimonial adequada por trás da aquisição do imóvel, seja em qual modalidade for, para investimento onde investidor brasileiro busca renda ou simplesmente, férias.

Um dos principais desafios que qualquer investidor estrangeiro, não residente, enfrenta quando considera os Estados Unidos, está relacionado à sucessão patrimonial. E a legislação patrimonial da maneira que foi estruturada, varia de estado para estado! Em alguns estados, essa legislação é impiedosa, o que não é o caso do Estado da Flórida. Mesmo assim, todo cuidado é pouco!

Diferente de outros países, os Estados Unidos possuem regras específicas que podem expor estrangeiros a processos legais demorados e custos elevados caso o proprietário venha a falecer.

Sem planejamento, herdeiros podem enfrentar dificuldades para acessar o imóvel, pagar impostos ou até mesmo manter a propriedade ativa. A falta de liquidez imediata pode forçar a venda do ativo em um momento desfavorável, comprometendo anos de investimento.

Outro ponto crítico é a falsa sensação de segurança. Muitos acreditam que possuir um imóvel já representa proteção financeira suficiente, mas a realidade é diferente. Propriedade gera custos constantes. Levados pela emoção, muitos esquecem da manutenção, impostos, seguros e possíveis responsabilidades legais. E acredite, a exposição do investidor ao passivo, não é pequena!

Sendo você que lê essa matéria um investidor imobiliário interessado em investir em imóveis na Flórida, pergunto: Se algo inesperado acontecer com com você, quem assume essas obrigações?

É sabido e demasiadamente divulgado, que sem uma estrutura financeira adequada, familiares podem herdar não apenas um patrimônio, mas também um problema financeiro complexo. Muitas das vezes essa complexidade operacional, legal e financeira, causada até mesmo pelos desastres naturais como furacão, tornado, enchentes, ou até mesmo incêndios e terremotos, levam a perda do patrimônio. 

Nunca esqueça que os Estados Unidos é um país de desastre natural. Isso também é demasiadamente divulgado.

Não podemos esquecer que ainda existe o risco cambial e a exposição a legislações que mudam ao longo do tempo.

Os investidores brasileiros são conhecidos de frequentemente concentrarem recursos no ativo físico e deixarem de considerar ferramentas que tragam previsibilidade e estabilidade ao planejamento patrimonial. Estratégias de proteção patrimonial e financeira, quando bem estruturadas, ajudam a criar liquidez, reduzir incertezas e preservar o legado construído.

Comprar um imóvel nos Estados Unidos pode ser uma excelente decisão estratégica. Porém, adquirir patrimônio sem um plano de proteção é como construir uma casa com a fundação comprometida.

Para quem acompanha o mercado e as notícias, sabe que o verdadeiro planejamento patrimonial não termina na assinatura do contrato de compra, ou seja, na escritura, ele começa ali.

Mas aí você pergunta: qual a solução? Como resolver esse problema? 

Apesar de eu não ser agente de seguro, talvez um dia, pesquiso muito sobre o assunto. E acredite, também é demasiadamente divulgado que o seguro de vida, pelo menos no aspecto financeiro, sempre resolve boa parte quando não a totalidade dos desafios financeiros que poderão ser encontrados, caso alguma coisa aconteça com o investimento imobiliário, amenizando assim a dor para os herdeiros e sucessores. 

Agora você sabe!

O Desafio do Déficit Habitacional nos Estados Unidos e Seus Impactos Econômicos

 

Os Estados Unidos enfrentam um déficit habitacional que tem preocupado economistas, urbanistas e formuladores de políticas públicas, incluso os do governo do Presidente Donald Trump. 

Diversos estudos que já atravessam governos, apontam que a escassez de moradias já alcança milhões de unidades, resultado de fatores acumulados ao longo de anos, como crescimento populacional, custos elevados de construção, juros mais altos e falta de oferta acessível.

O debate político sobre o tema é intenso. Alguns analistas associam o aumento dos preços a decisões econômicas recentes e às pressões inflacionárias do período pós-pandemia, enquanto outros destacam questões estruturais, como restrições de zoneamento, o que é um desafio, baixa produção habitacional desde a crise de 2008 e mudanças demográficas. 

A imigração também é frequentemente citada no debate público, embora especialistas ressaltem que o déficit já vinha se formando antes do atual ciclo migratório. Mas é sabido que com política do governo democrata de Biden de escancarar a fronteira permitindo milhões de imigrantes invadirem o país, a situação habitacional só piorou!

As consequências são visíveis: aluguéis mais caros, maior dificuldade para adquirir a primeira casa e aumento da desigualdade entre regiões. Para enfrentar o problema, propostas variam desde incentivos à construção e reformas regulatórias até programas de habitação acessível.

Independentemente das diferenças ideológicas, há consenso de que ampliar a oferta de moradias será essencial para estabilizar preços e garantir maior segurança econômica às famílias americanas nos próximos anos.

Projeções mais otimistas considerando todo o cenário econômico, social, político e habitacional, divulgado por diversas empresas e institutos confiáveis, dizem que levará no mínimo de 10 anos a15 para começar a regularizar esse grande desafio habitacional que os Estados Unidos enfrentam. 

Tenho 3 perguntas:

• Como ficará o deficit habitacional caso o governo demore para tomar uma decisão?
• Quanto cresce em média o deficit habitacional anualmente?
• Sendo otimista, como estará esse deficit daqui a 10 anos? 

Baseado no que leio, o governo sim, irá começar a combater esse problema que atinge milhões de americanos. 

O que não sabemos e ninguém pode afirmar é quando vai começar a equilibrar essa crise. 

Tempestades de gelo nos EUA: um risco que o investidor imobiliário estrangeiro não pode ignorar

 Os Estados Unidos é um país de desastre natural. E o inverno tem sido marcado por severas tempestades de neve e, sobretudo, de gelo (ice storms), fenômeno que já provocou mortes, colapsos de infraestrutura e prejuízos econômicos significativos em diversos estados.

Para o investidor imobiliário, esse cenário representa um risco concreto que não pode ser ignorado; em especial para o investidor estrangeiro, que muitas vezes está distante da operação, da manutenção e da gestão do ativo.

A tempestade de gelo é particularmente destrutiva. O acúmulo de gelo sobre telhados, redes elétricas, árvores e estruturas provoca quedas de energia prolongadas, rompimento de tubulações, infiltrações, desabamentos parciais e danos estruturais graves.

Imóveis residenciais e comerciais podem se tornar inabitáveis por semanas, exigindo reparos caros, acionamento de seguros e longos períodos de vacância. Em muitos casos, o custo indireto como perda de renda, disputas com seguradoras, desvalorização temporária do ativo , supera o dano físico imediato.

Para o investidor estrangeiro, os riscos são ampliados. A ausência física dificulta respostas rápidas, aumenta a dependência de terceiros e eleva a exposição a falhas de gestão, atrasos em reparos e custos não previstos.

Somando a esse stress, eventos climáticos extremos tendem a pressionar impostos locais, seguros e regulamentações, afetando a rentabilidade no médio e longo prazo.

Nesse contexto, o investimento em terrenos se destaca como uma estratégia que sobrepõe muitos desses riscos.

Terrenos não possuem estruturas a serem danificadas por gelo, não sofrem com infiltrações, colapsos ou manutenção emergencial, e não dependem de ocupação para gerar valor. O risco operacional é substancialmente menor, assim como os custos recorrentes.

Terrenos são a prova de enchentes e incêndios de proporções bíblicas, terremotos, tornados, furacões e de qualquer outro tipo de desastre natural ou não que possa acontecer aqui nesse país!

Terrenos bem localizados mantêm seu potencial de valorização independentemente de eventos climáticos pontuais. Para o investidor que busca proteção patrimonial, simplicidade operacional e previsibilidade, especialmente em mercados sujeitos a extremos climáticos, o terreno se apresenta como um ativo mais resiliente, estratégico e alinhado a uma visão de longo prazo.

Em períodos de incerteza climática, reduzir complexidade é uma decisão racional. E, no imobiliário, isso começa pela escolha do ativo certo.

Agora você sabe!