Tax Lien e Tax Deed: quando um imóvel barato pode custar uma vida

 

Investir em imóveis nos Estados Unidos tornou-se sonho cada vez maior de americanos, brasileiros e estrangeiros que buscam renda, segurança patrimonial e construção de riqueza. Isso é fato!

Nesse cenário, tax liens e tax deeds são frequentemente apresentados como oportunidades extraordinárias: propriedades abaixo do valor de mercado, juros elevados e possibilidade de lucros expressivos. Isso também é fato! Isso é real!

Tudo parece perfeito; até o investidor descobrir que muitas das vezes o imóvel adquirido não está vazio. Isso também é fato! Isso também é real! E acontece com muito mais frequência do que é divulgado!

Existe um lado sombrio desse mercado, que tem sido abafado por décadas, que dificilmente aparece nos cursos, seminários e vídeos promocionais: o risco humano envolvido na retirada de uma pessoa ou família de sua residência.

Devido a trágica estatística que não dá nenhum sinal de desaceleração, o Eviction Lab, centro de pesquisas ligado à Princeton University, uma das mais conceituadas universidades dos Estados Unidos, começou em julho de 2021, a monitorar notícias sobre episódios fatais relacionados a despejos. Segundo investigação publicada pela Gray Television/InvestigateTV, foram documentadas pelo menos 38 mortes em 2022 e 44 em 2023, ou seja, 82 mortes! O The Guardian já havia reportado mais de 80 mortes relacionadas a despejos desde o início do monitoramento.

Esses números não constituem uma estatística governamental completa. O levantamento depende de notícias publicadas pela imprensa porque os Estados Unidos não possuem um sistema nacional específico para registrar mortes durante despejos. Consequentemente, o total verdadeiro pode ser maior.

As vítimas podem incluir moradores, familiares, proprietários, funcionários judiciais, policiais e os próprios agressores.

Em fevereiro de 2024, no Missouri, um funcionário do tribunal e um policial foram mortos durante o cumprimento de uma ordem de despejo. Outros dois policiais ficaram feridos, conforme noticiado pela Associated Press.

A crise não termina nos confrontos. Estudo baseado no sistema de mortes violentas do CDC - U.S. Centers for Disease Control and Prevention, identificou 929 suicídios relacionados a despejos ou execuções hipotecárias, entre 2005 e 2010, em apenas 16 estados. Em 79% dos casos, a morte ocorreu antes da perda efetiva da moradia. Não podemos esquecer a estatística foi montada somente em cima de 5 anos, e ainda faltam os números de 34 estados!

Isso significa que tax lien e tax deed são investimentos ruins? Não! No meu entendimento e de milhões, significa que tratá-los como dinheiro fácil é muito questionável.

Antes de dar um lance, o investidor precisa investigar ocupação, prazo de resgate, condição do título, dívidas, possibilidade de desocupação e legislação local. Jamais deve comparecer pessoalmente ao imóvel para ameaçar, pressionar ou remover ocupantes. Essa função pertence às autoridades e aos profissionais habilitados.

A pergunta decisiva não é somente “quanto posso lucrar?”. É também: quem está dentro do imóvel, como essa pessoa reagirá e quanto estou preparado para perder se a oportunidade se transformar em confronto?

No papel, você pode estar comprando uma propriedade. Na vida real, talvez esteja entrando no pior dia da vida de alguém. E, em alguns casos, esse dia também poderá se tornar o pior, ou o último da sua.

Estou em desestimulando você a investir em Tax Lien e Tax Deed? Também não. O que quero é chamar a sua atenção, e estimular você a fazer muito bem o seu dever de casa, sempre escolhendo os imóveis já desocupados.

E porque decidi escrever essa matéria? 

Já acompanho isso há muitos anos. E como mencionado acima, a estatística que você leu foi somente em cima de 5 anos, e 16 estados. E os anos anteriores? E quais os registros de 2010 até a data de hoje nos 50 estados? 

Essa semana mais uma ocorrência trágica com duas vidas aconteceu na cidade de Minneapolis, no estado de Minesota. Daí, esse post!

Como se diz aqui nos Estados Unidos, agora você sabe!

Juros de financiamento ao imóvel nos EUA chega à 8%

Se você ainda não entendeu o desastre econômico que é uma agenda democrata, ou melhor, uma agenda de esquerda em qualquer lugar do mundo, se esforce para entender. 

Desde que Biden assumiu a presidência dos Estados Unidos, não só esse país, mas como o resto do mundo, devido a liderança econômica, ficou e tem sido afetada.

Pela primeira vez em 23 anos, a taxa de juros oficial de financiamento (interest rate) chegou à 8%. 

A saber, há 3 anos atrás, durante o governo republicano do Presidente Donald Trump, a taxa do mesmo financiamento, era de 2.6% ao ano, o que pela média dos imóveis, o pagamento mensal ficava abaixo dos US$ 3 mil dólares mensais. Hoje não!

Considerando que a própria indústria imobiliária e financeira, diz que o gasto de moradia tem que ficar ao redor de 1/3 do ganho mensal da família, quanto hoje uma família tem que ganhar? Conseguem imaginar o que vem por aí? Com o baixo salário que é parte da agenda democrata, imagine como fica o orçamento doméstico da classe média americana.

Como nota à parte, como sempre, os “comandas” do mercado financeiro, os manipuladores dos grandes bancos que cometem crimes que se um mortal como eu e você que está lendo esse post cometessemos, pegaríamos uma perpétua, continuam jogando o mesmo jogo, e quando são pegos, o pior cenário, é o banco, não os diretores, pagarem um multa milionária. Para te irritar mais ainda, às vezes os responsáveis se aposentam, levando praticamente “um castigo” no valor de um bilhete de loteria!

Aí você pergunta:

Qual o futuro do mercado imobiliário nos Estados Unidos?

Por hora, ouso a dizer que está muito sensível.

Hoje temos a guerra da Ucrânia, agora de a guerra de Israel, não poderíamos ter um momento mais indefinido.

A MBA – Mortgage Bankers Association que trata do assunto de financiamento, diz que tanto a compra como o refinanciamento dos imóveis cairam ao nível de 1995 pela sexta semana consecutiva.

A Associação Nacional de Corretores, a poderosa NRA National Association of Realtors, diz que a vendas de imóveis caíram pelo quarto mês seguido, sendo uma desaceleração que não se via desde 2010.

Pergunta você: como fica? Ainda vale a pena investir em imóveis nos EUA?

Claro que sim! Como sempre, se faz mais do que nunca necessário fazer o dever de casa e buscar as grandes oportunidades. 

Devido a tempestade perfeita que surge no horizonte, tudo leva a crer que o mercado de leilões de imóveis e de imóveis populares ficarão aquecidos, afinal, todos precisam de um teto!

O mercado imobiliário nunca vai parar, apenas irá buscar o seu equilíbrio.

Senhorio em NY não poderá tirar antecedentes criminais dos futuros inquilinos. Leia e entenda!

Semanas atrás postei aqui nesse mesmo blog, uma matéria onde dizia sobre o risco de ser senhorio nos EUA em um futuro próximo. Se você não leu essa matéria, vale a pena ler. 

Passado algumas semanas dessa matéria, parte do que foi anunciado já começa a tomar tração, e é muito preocupante.

A saber, muitíssimo em breve, a polêmica e democrata cidade, como todas as cidades que defendem esse partido, mas no caso, a internacionalmente conhecida e formadora de opinião, a Cidade de Nova York começará a não exigir de qualquer inquilino os antecedentes criminais!

Isso é um projeto de lei chamado FAIR CHANCE FOR HOUSING ACT. Se quiséssemos traduzir ao pé da letra, LEI JUSTA DA CHANCE DE MORADIA, que dará ao inquilino o "direito" de esconder seu passado criminal, seja ele qual for!

E como sempre a agenda do Partido Democrata nos Estados Unidos e no mundo, uma vez que a agenda é igual só mudando a língua, é tirar o poder e autoridade dos que pela lei teriam um certo poder e uma certa autoridade, agora o senhorio praticamente não terá direito nenhum em saber para quem ele estará alugando o seu imóvel. 

Até entendo que devido a indústria carcerária, muitos são penalizados e de maneira até mesmo questionável, manchando assim a sua biografia. Mas é o lobby que acontece em Washington, D.C. Nisso nós não temos gerência.

Essa lei que está sendo votada agora dia 8 de dezembro, colocará em risco não só o senhorio mas como os vizinhos!

Você que mora ou for morar em um prédio, um condomínio ou rua onde um inquilino entrou sem ter os antecedentes criminais checados, poderá estar morando ao lado, quando não porta com porta, com gente da pior espécie. Já imaginou?

Como diz aqui, o teu vizinho porta com porta, your next door neighbor, pode ser um pedólfilo, e você tem crianças em casa. Pode ser um assassino! Um ladrão! Sei lá que tipo de perfil o teu vizinho poderá ter, mas você terá que conviver com esse “novo vizinho”, que teve e tem tido todo apoio do governo democrata de cometer crimes, sair ileso e “cheio de direitos”, muitas das vezes muito mais direitos do que você. Pense nisso!

Se você duvida, basta seguir os noticiários que confirmará tudo o que acabou de ler.

Mas aí você pergunta: como chegamos até aqui?

A resposta é a mesma que embasa a matéria supra citada.

Não podemos esquecer que hoje os Estados Unidos está sobre um governo democrata, que de maneira desesperada devido a uma agenda socialista, ou  comunista como queira se expressar, estão implantando um programa chamado ESG – Enviroment, Social e Governance. Em português, Ambiente, Social e Governança.

E caso você brasileiro que considera investir em imóveis nos Estados Unidos, considere essa agenda.

Caso contrário, você terá surpresas desagradabilíssimas, e estando você no Brasil, seu stress ser para administrar essas crises será potencializado.

O que a tragédia do prédio de Surfside que caiu, pode ensinar aos investidores brasileiros?

Não tem como negar, mas a tragédia do prédio da Cidade de Surfside, aqui no Condado de Miami-Dade, Sul da Flórida, abalou não só o estado, o país mas como o mundo inteiro. 

Nós que somos vizinhos, mais abalados estamos com a dor de todos os envolvidos, desde as famílias até mesmo os que estão prestando socorro. 

Essa tragédia provou o quão frágil é a vida. Literalmente falando, qualquer um de nós pode não acordar amanhã. 

Passado umas semanas, as causas começam a aparecer. Ainda sem uma perícia técnica e auditoria definitiva, tudo leva a crer que já era esperado uma tragédia nesse prédio. O que creio que ninguém acreditava é que seria dessa magnitude. 

Mas por que estou escrevendo esse artigo? 

Ao longo dos anos, tenho recebido no meu escritório possíveis investidores imobiliários, apesar de não ter feito negócio com nenhum porque não quiseram pagar pela consultoria, interessados em comprar préditos "velhos" para locação. 

O foco desses investidores era simplesmente: lucro! 

Lembro-me bem que na ocasião no primeiro papo, sempre mencionava a necessidade de seja qual prédio fosse, de ter uma detalhada inspeção técnica para ter a real situação do prédio. 

Checar vazamento, instalação elétrica, ar condicionados, e por aí vai...

Pasmem vocês que quase sempre escutava a mesma desculpa por não contratarem a inspeção técnica.

"Richard, e se eu investir esse dinheiro e não comprar o prédio? 

Ou seja, total recusa! Minha resposta sempre era a mesma...

"E se você não investir esse dinheiro na inspeção técnica e comprar o prédio?"

Vou deixar você que está lendo esse artigo meditar nesse cenário.

Como sempre digo, os resultados desastrosos que acontecem aqui dos "famosos" investidores, fabricantes, empresários e produtores brasileiros que tentam fazer negócios aqui nos Estados Unidos, não são divulgados aí no Brasil.