Maiores erros que você pode cometer comprando um imóvel nos Estados Unidos? O que fazer?

Para os brasileiros que querem comprar um imóvel ou para morar ou para investir ou em Miami ou Orlando de preferência, vários erros ainda acontecem com frequência. E acontecem muito mais do que você leitor pode acreditar. 

A conceituada revista de defesa do consumidor americano, Consumer Report, que avalia várias situações de interesse do consumidor, desde análise de produtos e serviços até pesquisas de interesse, reportou na sua edição de março uma pesquisa muitíssima interessante que podemos ajustar os brasileiros.

Curioso que o resultado dessa pesquisa que não sabemos a profundidade nem a tecnicabilidade, só vem a somar o que temos visto no mercado imobiliário dos brasileiros comprando o sonhado imóvel na Flórida.

Vamos aos principais erros cometidos e “testemunhados” algumas vezes por nós!

Escolha na assessoria imobiliária - ou seja, contratar um corretor sem saber o histórico e estrutura que ele tem para atender o comprador estrangeiro. 

Decisão rápida – chegar no aeroporto de Miami de manhã cedo, cansado da viagem, ir para o hotel quando pode ir, mal ter tempo de descansar, ir ver um imóvel, sem tempo de fazer o dever de casa, ir direto para a escritura, e voltar à noite para o Brasil...o que você acha?

Dar o passo maior do que as pernas – comparando com o Brasil e achando que é barato, deixa a emoção e vaidade falar alto. Esquece os outros custos que vem na compra; desde a escritura, assessoria, seguro do imóvel, condomínio na maioria das vezes, manutenção, IPTU, etc

Entrada não compatível com juros a pagar – muitos imaginam que dando uma entrada bem alta, terão um juros no dinheiro de avô para neto. Não é bem assim. Você já viu banco “dá mole” para alguém? Aqui não é diferente! É só você acompanhar o que acontece em Wall Street. Se você pensa em dar uma entrada alta por ser estrangeiro, tire vantagem da sua posição de comprador e negocie junto aos bancos.

Não fazer a devida inspeção – segundo essa pesquisa, uma das maiores causas de remorso do comprador, é comprar o imóvel sem a devido inspeção. Quando os novos donos chegam e deparam com a realidade do prejuízo e despesa a ser assumida, a realidade bate na porta. Chega a ser assustador a quantidade de brasileiros que compram imóveis sem vir aqui.

Que existe muitos corretores, imobiliárias e construtores sérios, sabemos que são muitos e não discutimos isso. Mas como em qualquer profissão e país, também existem muitos picaretas que tiram vantagem quando sabem que os compradores não vão comparecer e/ou não vão fazer a inspeção final. Aproveitam de maneira descarada a ignorância do estrangeiro!

Já escutamos diversas vezes desde a troca de refrigeradores e belos fogões que apareciam nas fotos dos catálogos e Facebook, até mesmo mudança nas torneiras! Na linguagem popular...cuméquié? Isso sem falar nas fotos montagens de paisagens, piscinas e dentre outras armadilhas.

Pô! Você está me assustando! Você está me desanimando a investir em imóveis...você já está pensando. Muito pelo contrário, nós estamos te informando com precisão uma coisa que acontece com frequência e que muitos não comentam aí em baixo porque não interessa. Muitos já compraram gato por lebre, e hoje tem vergonha de dizer o que aconteceu. E se falar, nunca vão dizer que compraram um imóvel mas sim que venderam um imóvel!..

Pense bem! O brasileiro está investindo uma média de no mínimo US$ 350/400 mil por imóvel. Será que não vale a pena contratar um inspetor certificado pelo estado da Flórida? Por que dá um banquete e economizar no guardanapo e palito? 

Tenha em mente o seguinte. Quando o banco olhar para você, a primeira coisa que vai vir na cabeça dele é a seguinte: se ele não me pagar, como tomo dele? Como pego meu dinheiro de volta?

A imobiliária vai olhar para você e vai fazer você assinar uma quantidade absurda de documentos. 

Resumo: nem o banco, nem a imobiliária acreditam em você. Por que você tem que acreditar neles?

Como me preparar para a escritura de um imóvel em Miami?

Comprar um imóvel no Brasil e em português, já é complicado. Nos Estados Unidos onde toda a documentação é em inglês, pior ainda. Do you speak English? 

Se você pensa em comprar um imóvel em Miami Beach para tirar um "selfie" e colocar no FaceBook, você lendo essa matéria até o final, você pode economizar milhares de dólares! 

Você não imagina como existe armadilhas em uma escritura para pegar o seu dinheiro. E não se esqueça, você cometendo um erro ou sendo lesado, técnicamente você estará sofrendo por 30 anos, sendo que os "profissionais" fazem de tudo para pegar o máximo já na escritura! 

Você brasileiro, sonha com um imóvel em Miami, vem de férias e de repente se encanta com os preços e facilidades de financiamento do sistema bancário americano.

Não se engane! Sabe a famosa? Nunca confie no sorriso de um gato? Parafraseando essa expressão popular, nunca confie no sorriso de um banco. Não existe banco bonzinho. Existe banco menos cruel.

Também não se esqueça, os “profissionais” que trabalham na área imobiliária, corretores e os famosos mortgage brokers são comissionados! E muitos aproveitam a falta de conhecimento do brasileiro e até mesmo a falta de tempo, e fazem todo um jogo. Se acha que estamos exagerando, pergunte a quem já comprou imóvel aqui!

Mas o que fazer para me proteger? Primeiro você deve contratar um advogado com experiência imobiliária para acompanhar nesse momento tão estressante. Se você não sabe definir stress, é porque você ainda não comprou um carro ou um imóvel nos Estados Unidos. Com certeza, com uns US$ 1 mil dólares, você consegue um advogado para te dar uma paz e segurança que você não imagina.

E mais, faça as coisas com muita calma e tempo. Para você saber, existe uma lei que protege você comprador e que a maioria dos compradores brasileiros não a utiliza ou porque não sabem ou porque o corretor não tem interesse em te dizer que você tem direito. E se o corretor não te informa, você tem que ter a coragem de perguntar à você mesmo o seguinte: não informou por que? Por que não informou?

RESPA – Real Estate Settlement Procedures Act é uma lei federal que passou no Congresso americano em 1974. O objetivo principal dessa lei é proteger você comprador. Por causa dessa lei, você tem direito a saber de todos os custos, tendo assim condições e tempo de se proteger de práticas abusivas. Opa! Se existe a lei é porque existiu e ainda existe muito motivo, concorda?

Alguns tópicos que essa lei cobre: 

O emprestador, no caso o banco, tem que fornecer um documento chamado GFE – Good Faith Estimate, o que seria um Estimado de Boa Fé! Esse documento tem que ser fornecido em não mais do que 3 dias depois que você deu entrada na aplicação do empréstimo. (mortgage loan application). Muitos loan originators, os que fazem a aplicação de empréstimo, não te oferecem porque de posse desse documento, você pode especular junto a outros loan originators.

Você tem direito a receber um livreto chamado Settlement Costs and You. Nesse livreto, você terá a oportunidade de “entender” a variedade de taxas que são cobradas na escritura.

E no caso da escritura propriamente dito, o documento chamado The Uniform Settlement Statement (HUD1). É o contrato de compra e vendas entre comprador e vendedor. Esse documento é que controla tudo que acontece na escritura, ou seja, quem paga o que, quem fica com o que!

Saiba você que pela lei supra citada, é direito seu pedir o HUD1 com como pelo menos 1 antes da escritura e a companhia de título (title company) tem que fornecer. Mas saiba você que se não pedir, nunca irá receber porque não interessa!

A RESPA possui ainda outros tópicos. Mas você já seguindo esses três pontos, com certeza, a aquisição do seu sonhado imóvel na Flórida, será menos tumultuado, e a chance de arrependimento, será bem menor.

O dólar subiu e quero vender meu imóvel em Miami. Como faço?

Que a flutuação do dólar está assustando a muitos brasileiros que compraram apartamentos ou casas em Miami ou em Orlando, não se discute. Para quem comprou na baixa e ver agora uma disparada no dólar, é assustador.  

Mas como fazer caso queira vender meu imóvel? Se você comprou um imóvel aqui na Flórida ou em qualquer lugar nos Estados Unidos, sendo você não residente, algumas tratativas fiscais e tributárias serão aplicadas na negociação.

A lei do Imposto de Renda americano diz que quando um estrangeiro vende um imóvel, ele está sujeito a uma taxação de 10% do valor do imóvel. Essa cobrança é baseada na lei chamada FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act. Esses 10% terão que ser remetido ao Imposto de Renda em no máximo 20 dias após a escritura de venda. 

Acontece que como quase como toda regra tem exceção, a lei do FIRPTA não poderia ser diferente. Se o valor de vendas do imóvel for menos de US$ 300 mil dólares, o vendedor “pode” ser isento desses 10%. Mesmo assim o comprador terá que comprovar uma ocupação de mais de 50% durante um prazo determinado e esse comprador terá que assinar alguns documentos se comprometendo junto ao Imposto de Renda. É viável a isenção mas não tão simples.

Mas se o valor de vendas for maior do que US$ 300 mil dólares, não tem jeito. O vendedor pagará os 10%.

Como o objetivo desse blog é dar algumas dicas para chamar a sua atenção, sugerimos consultar seu advogado imobiliário ou corretor de imóveis para a devida decisão.

Qual o retorno do meu investimento imobiliário em Miami?

Investir em imóveis em Miami parece ser a palavra de ordem. Mas a pergunta fica como começar. 

Você que está interessado em investir em imóveis terá que saber responder as essas duas perguntas:

1) Quero eu comprar um imóvel em Miami, viajar, desfrutar com a família e aguardar a valorização do mesmo? 

2) Ou quero eu comprar um imóvel em Miami, como negócio e ter renda?

Se você pensa em ter renda, comece a aprender alguns termos: income producing properties e cap rate.

O investidor imobiliário considera vários fatores antes de investir em imóveis que produzam renda, os chamados income producing properties. Ele considera a vizinhança, localidade, sazonalidade dentre outros fatores mas acreditamos que o principal é o chamado cap rate.

Em resumo sem entrar na formulação, o cap rate é percentual relacionado ao lucro líquido comparado com o preço que se paga no imóvel. Esse percentual irá dirá ao investidor o retorno do investimento que foi feito.

Digamos que tirando do total do aluguel anual, a administração do imóvel, condomínio, as taxas, o seguro, o investidor ainda fique com um lucro líquido de US$ 7.000,00 por exemplo. Se ele pagou US$ 45 mil dólares no imóvel, o retorno dele é de 0.1555 = 15.55% cap rate.

Se você considerar o que paga uma aplicação financeira nos Estados Unidos e mais a valorização do imóvel, não é difícil concluir que investir em imóveis em Miami é um bom negócio.

Mas como a experiência nos ensina, o cap rate não garante o futuro do retorno financeiro de qualquer imóvel. O cap rate é apenas uma boa ferramenta para ajudar na decisão. Não tenha somente o cap rate como fator decisivo na compra do imóvel.

Sabemos que qualquer investimento tem riscos e com imóveis não é diferente. Cabe à você investidor colocar na balança todos os prós e contras e decidir onde investir. Nós te ajudamos nessa decisão!