Você quer ser um investidor imobiliário nos EUA? Saiba responder...

Que o brasileiro gosta de investir imóveis, até mesmo por influência cultural portuguesa, todos nós sabemos.

Mas quando o investidor brasileiro sai do Brasil e vem para os Estados Unidos, tudo muda.

Apesar do tempo, apesar das promessas, apesar do novo governo com o Presidente Jair Bolsonaro e agora essa aliança com o governo Donald Trump, o brasileiro continua investindo em imóveis nos Estados Unidos, e as cidades de Miami, Orlando como o resto da Flórida, continuam sendo a preferência.

Mas eu não sei nada de investimento imobiliário, pode dizer você. Então, segue umas sugestões de perguntas para você saber responder, sejá lá qual for a cidade ou estado nos Estados Unidos que pensar investir.

Vamos à algumas perguntas: 

• Qual o montante total que eu quero desembolsar na transação imobiliária? Vocês ficariam surpresos quantos “esquecem” que ainda tem que fazer escritura, reformas quando necessários, etc.
• Até quanto eu quero pagar no imóvel?
• Se você alugar, quanto pode arrecadar de aluguel?
• Qual a taxa de ocupação?
• Qual o valor do IPTU (property tax)?
• Qual o valor do seguro?
• Tenho eu que me preocupar com desastre natural quando pensar em investir nos Estados Unidos?
• Existe alguma taxa de condomínio? Vocês ficariam surpresos quantos brasileiros compraram belos apartamentos em Miami Beach e hoje devido a alta do dólar não conseguem nem manter o condomínio!
• Uma vez que eu estarei no Brasil, quanto custa para administrar esse imóvel (property management)?
• Eu como estrangeiro, é possível financiar esse imóvel? 
• Eu como estrangeiro preciso de licença de corretor para ser investidor?
• É comum nos Estados Unidos pagar pela assessoria para buscar oportunidades imobiliárias?
• Se é, como funciona esse modêlo de negócio?
• Se eu comprar um imóvel que precisa de reforma, o que significa Valor Depois da Reforma ( After Reapir Value)? Como calcular?
• Qual a melhor estratégia de saída desse investimento?
• Como estrangeiro, algum incentivo fiscal da cidade, do condado ou do estado? Algum benefício fiscal?
• Como estrangeiro, como devo estruturar jurídicamente minha empresa?
• Como estrangeiro, tenho que tratar do assunto de imigração para ser um investidor imobiliário?
• Como estrangeiro devo me preocupar coma  lei de hereditariedade do estado?

Você que está lendo essa matéria agora, sabe que como a vida nos ensina, muitas outras perguntas virão conforme não só as oportunidades forem aparecendo mas também as negociações forem acontecendo.

Como sabemos, não existe duas oportunidades imobiliárias iguais! 

E você caso se interesse, tem que estar preparado para a enchessão (é assim que se escreve?) de saco, ou melhor, dor de cabeça que terá que enfrentar. 

Mas como a vida também nos ensina, não existe dinheiro fácil.

Quanto custa um imóvel nos Estados Unidos para comprar ou alugar?

Você está no Brasil. Você pensa em mudar ou investir nos Estados Unidos. 

Você não sabe nem por onde começar no aspecto preço mas quer ter uma idéia.

Você ainda não decidiu se fica em Miami ou Orlando na Flórida, ou Atlanta na Geógia ou até mesmo em Nova York.

Como buscar informação? Você tem um amigo mas ele tem pouco acesso, não é bem conectado. Não sabe buscar as informações corretas. O que fazer então?

Hoje caro leitor, existem 3 websites que acreditamos que irão cobrir todas as perguntas que você poderá ter em relação a compra e venda de imóvel, locação, cálculo de mortgage, escolas perto do imóvel fora muitas outras informações.

Não sabemos amanhã mas os websites que estão “bombando”, cobrindo todas as cidades dos 50 estados americanos são.

www.realtors.com – você encontra corretores, dicas de compra e venda de imóveis e  aluguéis, decoração, etc

www.trulia.com – você encontra dicas de compra e vendas de imóveise aluguéis

www.zillow.com você encontra corretores, dicas de compra e venda de imóveis e  aluguéis, decoração, etc

Com uma plataforma de informação parecida, cabe a você navegar nos 3 sites, investindo um tempo de pesquisa para buscar as informações que necessita na cidade que planeja.

Fazendo esse dever de casa. com certeza te dará muito segurança nas negociações. 

Aluguel por temporada em Miami Beach?! Pode ser um problema para o senhorio...

Mais uma vez estamos vendo umas facilidades apresentadas em termos de negócio nos Estados Unidos, provando mais uma vez que esse país ainda é um país de regras.

Hoje existe uma onda, talvez puxada até mesmo pelo Uber, que muitos negócios podem ser montados sem inventário, sem estoque, enfim, basta uma turma de inovadores criarem um aplicativo, alguns investidores e o mundo se abre a essa start up.

É possível? Claro que sim! É legal? Aí é uma outra coisa. 

No tocante investimento imobiliários, muitos compram ou compraram imóveis em Miami Beach, incentivados pelos corretores que diziam que poderiam alugar por temporada para pagar a mortgage ou então colocar no site Airbnb, Booking.com ou Homeway. 

Um outro detalhe, muitos corretores se e“esqueceram” de dizer a esse senhorio ou investidor imobiliário, que o aluguel seria tributado como receita, afinal, era ou ainda é imóvel para investimento.  O corretor pode ter “esquecido” mas o Imposto de Renda não esquece!

Acontece o que muitos não sabem, existe uma restrição muito séria no condado de Miami-Dade de aluguel por temporada, o chamado short term leasing, como acontece com as casas ou apartamentos em Orlando, não acontece nesse condado. 

A saber, as autoridades de Miami Beach e das cidades vizinhas, já estão punindo severamente os sites e os donos de imóveis que anunciam nos site supra citados. A saber, é dito que alguns proprietários já receberam multas de US$ 20 mil dólares.

Assim como as cooperativas de taxis de várias cidades do mundo estão brigando com o Uber, não é difícil de acreditar como dizem que os hóteis estão por trás desse movimento.

Bolha, super valorização ou especulação imobiliária em Miami?

A imprensa especializada e jornais locais não param de noticiar a valorização imobiliária na cidade de Miami. A pergunta que ninguém consegue responder com precisão e convencer a massa é a seguinte: o que está acontecendo é bolha, super valorização ou especulação imobiliária?

Um coisa é certa, seja lá o que for, sinais de preocupação já começam aparecer. O preço imobiliário seja para compra ou aluguel, já está afastando grandes empresas de se estabelecerem no Sul da Flórida, porque elas não tem condição de pagar um salário a altura aos empregados. Igualmente está desagradando a muita gente, porque hoje o crédito não está tão fácil como no passado. 

Como moradia corresponde a 1/3 do salário, não existe sustentação salarial para esse nível de preço. Por exemplo, considere os dados County Health Ranking & Roadmaps sobre a renda anual de uma família em 2013.

Variação na Flórida – US$ 30.391,00 à US$ 66.312,00 

Média na Flórida – US$ 46.021,00 

Ano pesquisado - 2013

Média no Condado de Miami-Dade – US$ 41.840,00

É sabido que quem movimenta o mercado imobiliário do Sul da Flórida de um modo geral são os investidores americanos, estrangeiros e especuladores. Com toda a sensibilidade geo-política-econômica que acontece hoje, uma outra pergunta que não quer se calar é a seguinte: o que acontecerá com essas construções e projetos que estão em andamento, caso uma outra crise internacional varra os continentes? Será que com os números mostrados acima, consegue comprar um desses novos imóveis?

Bem, os economistas que estudam os mercados imobiliários ao redor dos Estados Unidos, insistem em dizer que não existe bolha! O tempo vai dizer...o que você acha?

Qual o retorno do meu investimento imobiliário em Miami?

Investir em imóveis em Miami parece ser a palavra de ordem. Mas a pergunta fica como começar. 

Você que está interessado em investir em imóveis terá que saber responder as essas duas perguntas:

1) Quero eu comprar um imóvel em Miami, viajar, desfrutar com a família e aguardar a valorização do mesmo? 

2) Ou quero eu comprar um imóvel em Miami, como negócio e ter renda?

Se você pensa em ter renda, comece a aprender alguns termos: income producing properties e cap rate.

O investidor imobiliário considera vários fatores antes de investir em imóveis que produzam renda, os chamados income producing properties. Ele considera a vizinhança, localidade, sazonalidade dentre outros fatores mas acreditamos que o principal é o chamado cap rate.

Em resumo sem entrar na formulação, o cap rate é percentual relacionado ao lucro líquido comparado com o preço que se paga no imóvel. Esse percentual irá dirá ao investidor o retorno do investimento que foi feito.

Digamos que tirando do total do aluguel anual, a administração do imóvel, condomínio, as taxas, o seguro, o investidor ainda fique com um lucro líquido de US$ 7.000,00 por exemplo. Se ele pagou US$ 45 mil dólares no imóvel, o retorno dele é de 0.1555 = 15.55% cap rate.

Se você considerar o que paga uma aplicação financeira nos Estados Unidos e mais a valorização do imóvel, não é difícil concluir que investir em imóveis em Miami é um bom negócio.

Mas como a experiência nos ensina, o cap rate não garante o futuro do retorno financeiro de qualquer imóvel. O cap rate é apenas uma boa ferramenta para ajudar na decisão. Não tenha somente o cap rate como fator decisivo na compra do imóvel.

Sabemos que qualquer investimento tem riscos e com imóveis não é diferente. Cabe à você investidor colocar na balança todos os prós e contras e decidir onde investir. Nós te ajudamos nessa decisão!