Investimento em imóveis comerciais nos EUA pós pandemia

Ninguém discute que o brasileiro devido a uma questão cultural gosta de investir em imóveis.

A necessidade de corporificar, de materializar o investimento é conhecido de todos. Essa postura acontece no Brasil, e para muitos que querem investir no mercado imobiliário nos Estados Unidos.

Acontece que se você se intitula investidor, números e segurança no retorno, terão que basear a sua decisão.

O mundo mudou de maneira drástica desde março de 2020.

Se você está lendo essa matéria, tenha certeza que é abençoado e que venceu a temida pandemia. A vida voltando ao normal e os negócios também.

Você pensa em mudar para os Estados Unidos. Ou pelo menos investir! Você tem dinheiro e pensa investir em imóveis.

Alguém te falou que investir em imóveis comerciais é um excelente negócio para ter renda! Será? Quem te falou? Baseado em que? Quando? Que cenário?

Por que escrevo essa matéria? Pensemos assim.

Como dito acima, o mundo mudou. O mundo teve a oportunidade de colocar em prática o home office e toda a força do e-commerce; fazendo com que quem já adotasse passasse a adotar mais, e quem nunca tinha adotado, passasse a adotar.

Isto posto, muitos prédios comerciais esvaziaram e estão esvaziando. Muitas lojas fecharam de vez, ou concentraram a marca em um grande centro de distribuição atendendo as vendas on line.

Muitos investidores comerciais começam a coçar a cabeça sem saber o que fazer com alguns elefantes brancos. E parece ser uma tendência ao redor do país!

Quando você toma conhecimento que o maior player mundial de imóveis comerciais que se chama Blackstone começa a se desfazer de alguns endereços nobres, e de maneira rápida, minha sugestão...é melhor você prestar atenção. Digo, muita atenção!

Estou eu dizendo que o investimento em imóvel comercial é ruim? De jeito nenhum!

Estou dizendo que investimento em imóvel comercial vai parar? Também não!

Mas afirmo que o momento é de muita cautela, e você investidor tenha cuidado com o que alguns corretores ou consultores podem te falar.

Afinal como a vida nos ensina, em uma planilha de Excel, você escreve o que quiser, e ela trabalha com os dados que você cadastra.

Agora você sabe. Boa sorte!

O palito, o guardanapo e o ar condicionado do prédio comercial nos EUA. Qual a relação?

Apesar de tardiamente, que o investidor brasileiro começou a descobrir o imóvel comercial que gera receita – income producing property - como forma de investimento, já é sabido.

O que muitos brasileiros ainda não estão acreditando é que os imóveis comerciais antigos, de 20, 30 anos ou mais, podem trazer problemas sérios de aquecedores, ventilação e ar condicionado; fora outros problemas como  vazamentos, parte hidráulicas, carpetes velhos que comprometem e muito a lucratividade operacional do prédio.

Tomemos por exemplo o HVAC.

HVAC – Heating (aquecedor), Ventilation (ventilação) e Air-Conditioning (ar condicionado) danificados, sem nenhuma manutenção ou manutenção precária,  reduz a vida útil do equipamento, e causa um consumo de energia muito além do normal, causando muita dor de cabeça quando quebra!

Os Estados Unidos é um país onde as temperaturas são extremas. No inverno, os aquecedores são exigidos na capacidade máxima.

Da mesma maneira, no verão, os ar-condicionados são exigidos na capacidade maxima. Por exemplo, semanas atrás em uma área curiosamente chamada Vale da Morte da Califórnia, o termometro chegou a quase 53 Celsius. Deu para sentir o calor só lendo essa informação?

No caso dos a/c por exemplo, na maioria dos prédios comerciais, a unidade fica nos telhados; é o que chamamos de roof-top units (foto acima).

Parando para pensar, uma unidade em cima do telhado, fica sujeita a todas as alterações climáticas da cidade onde o prédio está localizado.  

Calor, chuva, vento, neve...muita neve, pedra de gêlo que são o chamado hail (como a foto abaixo), chegando a ser necessário instalar uma proteção para a unidade chamada hail shields. 

Enfim, o desgate é visível e certo. Ao longo do tempo problemas mecânicos irão surgir. Não é uma questão de se mas de quando!

Mas e o palito e guardanapo? 

Pasme você leitor, que ainda tem brasileiros que querem investir um dinheiro significativo em um imóvel, às vezes milhões de dólares, e ficam se “amarrando” em contratar uma inspeção técnica detalhada para inspecionar todo imóvel.

Como não é um serviço barato, muitos fecham os olhos, vão na famosa “seja o que DEUS quiser” e correm risco!  

É o que diz aqui nos Estados Unidos – querem dar um banquete mas economizam no palito e no guardanapo!

Brasil não aparece nos 5 países que mais investem em imóveis comerciais nos EUA!

Segundo a NAR - National Association of Realtors, que é a maior associação de corretores de imóveis do mundo, o Brasil não aparece no ranking dos países que mais compraram imóveis comerciais nos Estados Unidos em 2016.

 

Na ordem, como não é supresa, China, México, Venezuela, Reino Unido e norte da Irlanda, e por último mas não menos importante, o Canadá.

Segundo dados, 60% das transações imobiliárias for feitas cash! É um percentual significativo. 34 % com o financiamento bancário, o chamado mortgage!

Negociando com o brasileiro desde 1991, é sabido que de um modo geral, ele não se “aventura”, se assim podemos dizer em outras modalidades de investimentos, seja ele imobiliário ou não, que o amigo dele que mora aqui em Miami ou Orlando, não faz!

O brasileiro chega aqui, e muitas das vezes cai na onda do que acontece dentro da comunidade brasileira. A pergunta que não se cala é a seguinte: é a melhor proposta?

Esse blogger mesmo já apresentou e ainda apresenta, várias propostas de imóveis comerciais fantásticas mas por motivos que não cabe colocar, é claro que não entenderam e ainda não entendem!

O que esse blogger acredita é o que rola nos grupos de WhatsApp da máxima brasileira que tem muito sentido

Lógica americana:

•  Se alguém pode fazer, eu também posso.
• Se ninguém consegue fazer, serei o primeiro.

Lógica brasileira: 

• Se alguém pode fazer, porque tem que ser eu?
• Se ninguém consegue fazer, muito menos eu!

Fica duas perguntas para você meditar:

Por que todo  investidor imobiliário quando entra no ramo de imóvel comercial nunca mais volta para o residencial? 

Por que a maiores fortunas no ramo imobiliário são criadas nos imóveis comerciais e não residenciais?  

O que é triple net lease no contrato de aluguel de imóvel comercial nos Estados Unidos?

Você sonha em investir em imóveis comerciais em Miami ou em Orlando. Você está aí no Brasil e escuta muito termos jurídicos que na maioria das vezes, não tem a mínima idéia do que é. 

Como sabemos, dependendo da roda de conversa que você está, a inibição fala alto, e você não pergunta o que é. Quantas vezes você já experimentou isso? Fique tranquilo porque já aconteceu esse blogger também!

Bem, uma das perguntas que temos escutado é o seguinte: o que é contrato de aluguel triple net?

Em inglês nós chamamos triple net lease (net-net-net ou NNN).

Até um certo ponto, essa é a melhor modalidade de contrato comercial para o senhorio onde o inquilino paga pelas taxas do prédio, no caso IPTU, o seguro e a manutenção do mesmo, em cima de qualquer outra taxa de praxe que é cobrada na locação comercial.

Mas porque até um certo ponto? Por que se você não tiver um bom controle dessas três contas, supresas poderão acontecer em cima de qualquer eventualidade de um não pagamento. 

Para o investidor, o dono do prédio de um modo geral, é um grande negócio. Mas como sabido, contrato é um acordo bilateral, e com certeza, para chegar a uma negociação dessas, as partes terão que se falar, cláusulas contratuais com o devido mecanismo de controle terão que ser aplicadas para a devida garantia; uma vez que cada um irá puxar para o seu lado.

Como falado aqui, tenha um advogado assessorando na sua transação imobiliária. Os próprios advogados falam que eles não são caros! Caro é contratar advogado para acertar qualquer tipo de confusão. Faz sentido?

Armazenamento público ou self storage. Você conhece esse tipo de investimento comercial nos EUA?

Muitos brasileiros consideram investir em imóvel comercial. Uma grande maioria não sabe como, e acabam investindo no imóvel residencial. 

A maioria que considera o imóvel comercial, muita das vezes desconhecem algumas alternativas fora as já conhecidas como dos prédios comerciais, shopping centers, strip mall, que são aquelas lojas a céu aberto cercando um grande estacionamento, para quem já conhece, ou galpões.

Você que considera um investimento em imóvel comercial, já escutou falar no armazenamento público ou self storage? Talvez não porque ainda não é parte da cultura brasileira.

O armazenamento próprio ou self storage é um espaço que na maioria das vezes, você aluga para guardar as “famosas tralhas”. Ou então empresas que guardam qualquer excesso para economizar espaço não só no escritório, como também no aluguel dependendo do endereço.

Se você aluga um escritório em qualquer endereço caro no Brasil, se bobear, você terá uma sala só para arquivo morto! Quanto custa o metro quadrado desse endereço? Garantimos à você que o aluguel anual desse self storage, é muito mais barato do que o espaço ocupado, e com certeza a empresa poderá utilizar aquele espaço para outro fim.

Alguns dados curiosos sobre essa indústria nos Estados Unidos que só apontam crescimento estável atravessando as crises!

• Projeção de faturamento para 2016. – US$ 32 bilhões de dólares.
• Projeção de abertura de novas unidades para 2016 – 600
• Projeção de abertura de novas unidades para 2017 – 900
• Total de unidades em 2015 – 54.009 
• 9.5% das residências alugam storage
• 23.1 das residências alugam o storage de tamanho 10” x 10” ( 92.90 metro quadrados)
• A maior companhia é a Public Storage com 2.266 lojas até setembro de 2015
• Public Storage faturou em 2015 US$ 2.38 bilhões
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• Os maiores e melhores mercados na ordem são os seguintes.

• Los Angeles, CA
• San Francisco, CA
• Nova York, NY
• Chicago, IL             
• Seattle, WA
• Washington, DC 
• Miami, FL

Como sabido, quando mais caro a área e mais populosa, a necessidade de um storage na proximidade é real e crescente. Como investimento comercial, tem sido motivo de alegria para todos os envolvidos, para quem constrói e opera. 

Como sendo uma das operações mais simples e de baixo custo operacional no segmento de imóvel comercial, a receita tem sido constante, e a valorização do terreno junto com o negócio também!

Muitos compram terreno, constroem, alugam os espaços conforme foto, e muitas das vezes são comprados pelos gigantes da indústria.

Voltando a parte cultural americana, aqui você compra um carro zero bala de US$ 30 mil ou mais dólares, deixa na rua, mas não tira as “tralhas da garagem!”. Complicado de entender, não é?! E o pior, até esse blogger já entrou nessa!....