Vale a pena investir em imóveis nos Estados Unidos nesse momento?

Vale a pena investir em imóveis nos Estados Unidos nesse momento? Miami? Orlando? Ou em qualquer outra cidade americana? 

Que o mercado imobiliário tem um grande apêlo junto aos brasileiros, ninguém dúvida.

Que o mercado imobiliário sem te sua posição de destaque no portfolio de qualquer investidor, ninguém também dúvida.

Mas a pergunta que não quer se calar é a seguinte: vale a pena investir em imóveis nos Estados Unidos nesse momento? Coronavirus time?

Claro que se você quer investir, você vai escutar seus amigos, de repente você vai buscar na internet alguma dica ou informação satisfatória, que lhe transmita a segurança necessária para tal desembolso, afinal, você quer ter o retorno do capital investido, ou você não é um investidor?

Até onde eu sei, o mercado imobiliário, independente da economia, está apoiado em 5 categorias segmentos. A saber, eles são os descritos abaixo, sem ordem de importância.

Os imigrantes – aqueles que chegam nos Estados Unidos e precisam de uma moradia.

Os migrantes – aqueles que mudam de estado como o brasileiro muda de roupa. O brasileiro nasce em um bairro. Vai a escola do bairro. Namora a menina da escola que mora no mesmo bairro. Casa e fica todo mundo junto, não é mais ou menos assim?

Ou então os que tem a transferência estadual devido a trabalho em qualquer capacidade.

Não é essa cultura aqui? Daí as mega corporações, RYDER, UHAUL, onde você aluga o próprio caminhão e faz a mudança de um estado para o outro.

Os que saem de casa pela primeira vez – seja um filho ou filha, que sai de casa ou para morar sozinho ou para o chamado college...a vida universitária, longe de papai e mamãe.

Os divorciados – quando um casal separa, um fica na casa e o outro sai. Não é assim que funciona?

FTHB – First Time Home Buyer ou Comprador de Primeira Vez de Uma Casa em tradução livre.  Esse cai em qualquer da categoria supra citada

Mas hoje tem o Covid? O turismo fechado. As pessoas não estão se locomovendo como antes. Reuniões na plataforma Zoom, Google Meet ou MS Team.

A Geração Z e até mesmo muitos dos Millenials não estão querendo sair de casa porque não querem trabalhar. Pasme você!

E economia está trincada aguardando definições do governo federal. Mas o que vai começar a desenrolar a economia? Se vai ou não vir o último cheque de estímulo do governo.

Vindo ou não esse cheque, a economia só começará a tomar um rumo para agosto ou setembro. Isso sem contar o quanto ela estará aberta!

São milhões de desempregados. Milhões pedindo falência. Mais de 30% do restaurantes dentre outros negócios que fecharam durante o lockdown, não reabrirão. Turismo ainda está fechado. Toda a indústria hsopitaleira comprometida. Foreclosure ameaçando de maneira muito forte! Enfim, total indefinição!

Quando estivermos próximos ao último trimestre de 2020, poderemos saber mais ou menos para onde poderemos ir. No meu entender, de maneira muito respeitosa pelos “entendidos, a certeza do investimento imobiliário hoje é mera especulação. Não tenho receio de documentar aqui esse comentário!

Mas aí você pergunta, vale ou não investir em imóveis nesse momento? 

Minha mais sincera resposta é não!

Só se aparecer uma operação que você considere irrecusável, aí você pode ir a frente. 

No meu entender, qualquer bom negócio, eu esperaria. Se hoje está bom, com certeza amanhã ele estará melhor. Essa é a minha opinião!

Qual o melhor investimento imobilíário nos Estados Unidos em tempo de Coronavírus?

Devido a exposição desse blog e do meu Canal de Consultoria e Negócios com os Estados Unidos, muitos brasileiros me perguntam qual o melhor investimento imobiliário do momento. 

Eles me perguntam  se o imóvel que eles possuem em Miami, Orlando ou qualquer outra cidade da Flórida ou Estados Unidos vai cair de preço. Ou até mesmo como vai ficar a operação com o Airbnb!

Com um desemprego batendo recorde já passando de 40 milhões de trabalhadores, onde 43 estados já batem recorde histórico, onde essa pandemia maldita não tem data para acabar, o turismo abaladíssimo, o desencontro de informação chega a ser assustador.

Dito isto, na minha opinião, tudo que você escuta de “certeza” de resultados positivos imediato, é mera especulação.

A única certeza que nós temos hoje é que não podemos ter certeza de nada. A teoria que eu mais me identifico é que temos que esperar o último cheque do programa de estímulo chegar e ser gasto. 

Quando o dinheiro, quando as reservas acabarem, aí sim, a economia começa a buscar uma direção buscando o seu próprio equilíbrio.

Investir em imóveis continuará ser um bom negócio? Minha resposta é sim.

Mas a pergunta é: você investidor esta disposto a fazer o dever de casa? Investir o tempo e dinheiro para buscar excelentes oportunidades como os big players fazem aqui? 

Ou você vai querer fazer negócios milionários em FaceBook, grupos de WhatsApp com a maiorias do brasileiros querem fazer?

Mais do que nunca, a necessidade de fazer um due dilligence será um must.

Cabe ao investidor decidir o que ele quer. O mercado imobiliário americano continuará a ser trilionário, mas isso tem um preço.

Você não vai a um bom restaurante no Brasil, e paga pouco. Você não dirige um belo carro sem pagar por ele. Não acredite em milagre de YouTubers!!

Como sempre digo, a festa aqui é maravilhosa mas o bilhete de entrada é caro!

Como negociar com o meu banco americano se fui afetado pelo Coronavírus-19?

Se o teu coração bate em qualquer lugar do mundo, você está afetado ou ameaçado pelo Coronavírus ou Covid-19.

Se bobear, é a primeira vez na história da humanidade que todos os seres viventes experimentam a mesma tempestade, mas em barcos diferentes.

Esse papo que todos estão no mesmo barco, é para político comunista ou celebridade hipócrita como todos nós, conhecemos e muitas. Alguns estão em iates, outros em pequenos barcos, outros em canoas, e por último como não é surpresa, alguns não tem nada!

Mas você empolgado com o canto da sereia, no passado, comprou um imóvel para investimento em Miami, Orlando ou qualquer outra cidade ou da Flórida ou dos Estados Unidos.

A crise chegou. O desemprego americano está sem precendentes. O dólar a mais de 5 reais. Os voos cancelados! Não tem turistas, não tem parque...lockdown nacional! A única coisa que resta, são as contas que não páram!

Algumas vezes você tem inquilinos que não estão te pagando...você está no Brasil. O desepero bate. 

Você então se pergunta: como negociar a minha mortgage com o meu banco? O que fazer?

A resposta é muito simples: negocie! 

Pergunte ao seu corretor de imóveis, ao seu mortgage broker ou ao seu advogado pelo Mortgage Relief Options. Quais as opções que você tem?

A saber, quem falar para você que todos os bancos estão adotando as mesmas medidas, ou está desinformado ou est mentindo.

Hoje não existe padrão para negociar com qualquer credor, seja cartão de crédito, seja banco, seja senhorio! Não existe!

Tem banco, como o meu,  que esta suspendendo o pagamento por três meses. O meu banco está aplicando o forebearance. Praticamente você mora 3 meses sem pagar, não de graça. Mas no mês 4, você paga os 3 meses acumulados mais o quarto mês! Complicado não é!

Outros bancos estão digamos, pegando esses 3 mêses, fazendo um acerto com o tomador, e jogando esses 3 mêses para o final do contrato. O que no meu entender, é a maneira mais suave.

Uma outra pergunta que você pode ter: mas Richard, e se eu não conseguir pagar daqui para frente. 

Como fazer?

Na minha opinião, os três profissionais supra citados, terão que ser consultado de novo para que você possa atualizar as tratativas jurídicas. 

O que você vai decidir, cabe única exclusivamente à você que possui ou um imóvel ou alguns imóveis para investimento aqui nos Estados Unidos.

Uma coisa é certa. Na minha opinião o que você nunca deve fazer é atrasar seja a prestação do imóvel ou do condomínio por mais de 3 mêses!

Não atrasar mais de 3 mêses, não mudando a legislação nem os procedimentos, é o número mágico que você terá que aprender a flutuar até decidir o que fazer.

Mas não se engane, a expectativa de desvalorização imobiliária está muito grande.

Desejo à você muito sucesso, caso seja você um landlord nos States. 

Não tenho como falar diferente...se você não tiver um lastro financeiro confortável, por um curto ou médio prazo, suas chances não são muito boas. 

Faça o dever de casa! Boa sorte!

Link para consulta:
https://www.consumerfinance.gov/about-us/blog/guide-coronavirus-mortgage-relief-options/

O coronavírus e o mercado imobiliário nos Estados Unidos

Lamentavelmente, o assunto da moda é coronavírus. Covid-19!

Se você não está acompanhando a virose que mudou o mundo, para sempre, a pergunta é: em que mundo você está vivendo?

Você brasileiro, sonha em vir para Miami, Orlando, ou qualquer outra cidade da Flórida ou do país, sonha em comprar um imóvel, ou para morar ou para investir, ou já comprou ou investiu, o que fazer agora? Pergunta você!

O mercado vai sustentar o preço? O preço vai cair?

Bem, tudo mostra que os preços irão despencar. A pergunta é quantos percentos? Ninguém sabe!

Muitos dizem que não será igual a última bolha imobiliária em 2008. Outros dizem que será pior.

Você quer saber onde eu me posiciono? Acho que será pior. 

Minha opinião: na bolha imobiliária, foi o setor imobiliário e não todos os outros setores como um todo. A fonte geradora de riqueza do país, não parou. A economia não travou como um todo.

As fábricas, as companhias aéreas, os cruzeiros marítimos, os hóteis, os bares e restaurantes, enfim, todos os setores de uma maneira ou outra produziram. 

América não fechou! Dessa vez, a América fechou! Mesmo assim, This is the United States of America. Aqui é América, e iremos sair melhor e mais forte!

Brasileiro que vive de turista, Airbnb, dólar a R$5.00, que aluga para pagar o financiamento e as outras custas, como fazer?

Mesmo com o pacote de resgate de US$ 2 trilhões de dólares já liberado pelo governo, espera-se uma quebradeira geral muitíssimo em breve.

Isso é tão verdade que o governo federal já deu uma moratória para o processo de foreclosure, pedindo também uma redução no pagamento da mortage que são garantidas por alguma instituição federal, como por exemplo, Federal Housing Administration (FHA).

Para você que possui ou pensar em possuir um imóvel em qualquer cidade americana, seja para investir ou morar, a melhor coisa que você pode fazer agora é se informar com o seu corretor, caso ele seja sério e esclarecido, ou então com as fontes oficiais.

Hoje dia 27 de março de 2020, com toda turbulência econômica mundial, escutei sobre um corretor de imóveis que atende brasileiro dizendo que os imóveis não vão cair!

A pergunta é: qual a intenção do coração desse corretor?

É vacation home um bom negócios na Flórida?

Antes entrar na matéria, quero deixar bem claro que não sou especialista no assunto, mas sim um curioso que mora aqui nos Estados Unidos desde 1991, atuando como consultor empresarial e que pesquisa o American Way of Doing Business até hoje.

Apesar de blogger, sou consultor empresarial, atendo a comunidade brasileira, praticamente de todas as regiões do Brasil que consideram Miami, Orlando na Flórida ou qualquer outra cidade dos Estados Unidos como destino final, ou para estabelecer negócios ou para mudar de vez com a família.

Isto posto, o que você vai ler a seguida, é minha opinião baseada nas minhas experiências, pesquisas e o que escuto de clientes.

É vacation home um bom negócio na Flórida ou em qualquer outra cidade dos Estados Unidos?

Flórida tem sido o foco. Mas existe propostas de vacation home na praia, nas montanhas e em outros centros turísticos que agora estão despertando a atenção dos investidores brasileiros!

No meu entendimento, a pessoa mais certa para responder à você, é você mesmo!

As duas primeiras perguntas que você terá que responder são as seguintes:

1. Por que eu quero investir em um vacation home?
2. Estou eu preparado para o desafio que um negócio chamado vacation home irá me apresentar?

Se você souber responder com precisão essas duas perguntas, suas chances de sucesso, são muito grandes.

Se você não tiver segurança nas respostas, sugiro avaliar um pouco mais essa decisão, talvez esperando um pouco mais, decidindo com a razão e não com a emoção.

Não entrarei no lado do sonho, da diversão, da família, dos amigos mas sim no lado financeiro, citando alguns prós e contras para ajudar você decidir o melhor para você.

PRÓS

Renda no aluguel - Indiscutívelmente, o que mais atrai o investidor de vacation home, é o aluguel.

Sabemos que hoje com os website promovendo essa opção, muitos operadores trabalham com Airbnb dentre outro sites, para gerar renda.

Como sabemos, uma vez alugado, a renda é gerada, e assim ajuda o dono do imóvel a pagar o financiamento do imóvel. Esse é o cenário mais comum!

Valorização do imóvel - O mercado imobiliário é cíclico no mundo inteiro. Por mais, tumultuado que a economia possa ser,  a valorização do imóvel, aqui chamamos de equity, sempre acontece no final. Daí a atração dos investidores de corporificar o investimento!

Incentivos fiscais - Vacation home é um negócio. 

Sendo um negócio, você tem vários incentivos fiscais. 

Você pode deduzir do imposto de renda as despesas de manutenção, condomínios, propaganda, juros do financiamento, seguro, enfim, você pode deduzir muitas coisas. Seu contador saberá orientar.

CONTRA

Riscos – Como todo negócio, sempre o risco existirá. Não existe negócio 100% seguro!

Um dos pontos mais sensíveis do investimento no vacation home, é a economia do país propriamente dito.

Um outro ponto que o brasileiro ainda desconsidera mas o americano não, são os desastres naturais!

Seja em qual for a cidade ou estado que você venha comprar um vacation home, considere sempre o desastre natural. 

Seja uma enchente, tornado, furacão, até mesmo uma tempestade de gêlo! Sim, gêlo! Já imaginou, você tem uma casa na região fria, teu último cliente não segue os procedimentos de saída, e o gêlo arrebenta com toda a tubulação? Faça as contas!

Não esqueça que os Estados Unidos é um pais de desastre natural. Aqui acontece de tudo!

Despesas extras – De um modo geral, sempre as despesas esperadas são consideradas. E as despesas não esperadas? 

É aconselhável, reservar 10% do aluguel para despesas inesperadas! Acredite em mim...vai acontecer! Esse tópico soma o tópico anterior dos riscos.

Taxa de manutenção – Você mora no Brasil. Com certeza você terá que pagar uma taxa de manutenção para alguém tomar conta do seu imóvel. É o que chamamos aqui de gerente de propriedade ou property manager. Quanto é? 

Taxa da cidade – Muitas cidades onde o negócio de vacation homes é oficializado, a cidade cobra uma taxa do aluguel.

Você antes de investir no imóvel, tem que fazer o dever de casa e calcular na sua planilha! Isso é mais importante do que você possa imaginar!

Clube House – muitos condomínios que possuem um clube house, que é a área de diversão com piscina, academia, bar e tudo mais, às vezes, o mesmo, pasme você, não pertence ao condomínio e sim a uma empresa operadora! Esse tipo de operação é legal! Você não pode imaginar quantos brasileiros são pegos de surpresa!

Isto posto, o acesso ao clube house tem uma tratativa totalmente diferenciada. É mais do que aconselhável você checar os bylaws da casa do condomínio que considera, antes de tomar a decisão.

Como falado aqui, os bylaws é a constituição de onde você tem o imóvel. Qualquer coisa falada ao contrário, cuidado! Pense nisso!

Falta de flexibilidade – Muitos donos desse tipo de imóvel com o passar do tempo, começam até mesmo enjoar, digamos assim, de quando tiram férias ir sempre para o mesmo lugar.

Assim, não alugam o imóvel durante a estadia, não faturam, e isso acaba virando uma rotina e acaba conflitando com o lado emocional e até mesmo comprometendo o faturamento do negócio.

Nem cheguei no ponto de emprestar a casa para os amigos quando ele sabe que você tem um vacation home nos Estados Unidos.

Aqui tem uma frase que diz que você não sabe quantos amigos tem, até ter uma casa de férias!

Bem, a essa altura você já está querendo saber a minha opinião.

Resumo: não posso dizer que é um negócio bom ou ruim. Como no início, você é quem vai dizer!

Tudo vai depender de como a receita de vendas será gerada, a taxa de ocupação que seu imóvel terá, e que você não tenha nenhuma despesa extra relevante.

A história tem mostrado o seguinte: quanto mais lastro financeiro você tem, menos stress.

Afinal, hoje que escrevo essa matéria, o câmbio do dólar está R$ 4.30. Você está com fôlego?

O sonho de morar na Flórida ou em qualquer outro estado nos Estados Unidos, comprando ou alugando um imóvel, já fez com que muitos brasileiros me perguntassem sobre qual a melhor vizinhança e até mesmo a mais cara. 

Como curioso que sou, comento do que conheço não só na Flórida como em outros estados.

Preparando a matéria do mês desse blog, deparei com um artigo muito interessante publicado na Revista Forbes, onde mostra os 10 ZIP Code ou CEPs no Brasil, como os mais caros dos Estados Unidos.

Apesar do governo democrata está destruindo a Califórnia junto com os desastres naturais, o estado ainda apresenta 91 dps ZIP codes dos 100 mais caros do país.

Segue o ranking de 2019 dos preços médio dos imóveis.

UM

Atherton, California – zip code 94027

A saber, é o terceiro ano consecutivo como o zip code mais caro do país!

Preço médio: US$ 7.050.000,00

DOIS

Sagaponack, Nova York – zip code 11962

Preço médio: US$ 4.154.00,00

TRÊS

Santa Monica, Califórnia – zip code 90402

Preço médio: US$ 4.154.000,00

QUATRO

Beverly Hills, Califórnia – zip code 90210

Preço médio: US$ 4.080.00,00

CINCO

Nova York, Nova York - zip code 10007  

Preço médio: US$ 3.900.000,00

SEIS

Boston, Massachusetts – zip code 02199 

Preço médio: US$ 3.669.000,00

SETE

Palo Alto, Califórnia – zip code 94301

Preço médio: US$ 3.522.000,00

OITO

Nova York, Nova York – zip code 10013

Preço médio: US$ 3.515.000,00

NOVE

Los Altos, Califórnia – zip code 94022

Preço médio: US$ 3.450.000,00

DEZ

Ross, Califórnia – zip code 94957

Preço médio: US$ 3.350.000,00

Agora você sabe!

Qual a rentabilidade média de um imóvel na Flórida na última década?

Que a rentabilidade em imóveis continua sendo um bom investimento, ninguém duvida! 

Que a rentabilidade tem sido atraente, ninguém também duvida. Mas quanto? Qual o percentual médio para quem comprou um imóvel há dez anos atrás na Flórida?

Segundo a empresa de tecnologia Redfin que tem um braço de investimento no segmento imobiliário, em uma pesquisa em 50 centros, o sul da Flórida chegou apresentar uma valorização de 161% de 2010 à 2019, principalmente no Condado de Broward.

Para você brasileiro se localizar, esse condado possui uma grande concentração de brasileiros; e as cidades de Fort Lauderdale, Pompano Beach e Deefield, ficam localizadas em Broward.

A saber, durante esse mesmo período, estudos mostram que o ganho profissional aumentou somente 0.9%. Faça as contas!

No Condado de Miami-Dade onde se localiza as cidades de Miami Beach, Miami, Aventura, Doral e dentre outras, a valorização imobiliária foi de 106% com o mesmo reajuste salarial! Faça as contas de novo!

Mesmo com uma valorização imobiliária menor do que o Condado de Broward, devido ao preço do imóveis, o Condado de Miami-Dade continua sendo um dos mais caros dos Estados Unidos para locação.

Esse relação de ganho x moradia, chega ao ponto de inibir muita empresa se estabelecer no Sul da Flórida devido a política salarial da mesma. 

É sabido que quando você gasta em moradia mais de 1/3 do teu salário, o desafio de manter as contas em dia com o passar do tempo, será muito difícil. Esse é o coeficiente mundial! 

A pergunta que não quer se calar por aqui é a seguinte: até quando os imóveis estarão aumentando o preço de venda e de aluguel?