Friday, December 12, 2014

Investimento em imóveis nos Estados Unidos é endereço ou preço?

Muitos brasileiros nos consultam nos perguntando qual o melhor lugar para investir? Se o melhor investimento é em imóvel residencial ou comercial? Tudo isso depende de quem é você e o que quer. Qual o seu perfil?

Tem muitos investidores que querem endereços bonitos e cobiçados. Outros entendem que investimento é retorno de capital investido. Isso que é bonito. Não importa se o gato é prêto ou branco, ele tem que matar o rato! Got it?!

Muitos dizem que investimento imobiliário é os 3 Ls – location, location, location...com toda humildade, questionamos esse dito comercial. Para nós, investimento imobiliário é os 3 Ps – preço, preço e preço. Ou price, price and price no bom inglês!

Quanto melhor o preço de compra, suas chances de rentabilidade são muito maiores. Já na aquisição, você diminui assustadoramente o risco.

Mas por que estamos falando isso?

Apesar de estarmos na Flórida, sermos licenciados no estado e atuando com mais dedicação em Miami, tempos atrás nos perguntaram qual era a melhor cidade para investir em imóveis nos Estados Unidos. Sem pestanejar, sugerimos a cidade de Detroit no estado de Michigan.

Mas “peraí”...por que se você está na Flórida? Como é isso? 

Nosso objetivo é atender bem o cliente/investidor. Essa é a sinceridade do nosso coração. Mas citamos a cidade de Detroit que é a mais populosa do Estado de Michigan, com quase 700.000 habitantes e conhecida como a Motor City, por causa de um grande motivo. Mas qual o motivo?

Porque em julho de 2013, a cidade de Detroit pediu falência, pendurando uma conta de US$ 18 bilhões de dólares, quebrando todos os recordes da história americana no tocante a falência municipal. Sim, aqui cidades pedem falência!

Quando isso aconteceu ano passado, dizer que os preços despencaram a níveis inimagináveis é ser muito educado...está faltando até as palavras...oferecemos alguns negócios à alguns investidores brasileiros e escutamos um sonoro, não! Existia oportunidades de investimentos imobiliários a centavos de dólar no pé quadrado ou metro quadrado, seja lá como queira se expressar.

Mas por que estamos falando isso?

Porque apesar de todos os problemas que Detroit ainda enfrenta e não são poucos, a mesma saiu da falência essa semana. Claro que os que os visionários, que entendem a dinâmica do mercado, que investiram há um ano atrás, tiveram uma rentabilidade bastantes atraente, e se esperarem um pouco mais terão melhor rentabilidade ainda.

Até entendemos que não existe o glamour de investir em um belo imóvel com varanda em Miami Beach para tirar um "selfie" e colocar no Facebook. Mas você quer glamour ou grana no bolso? Defina para nós status! 

Saiba você que aqui na Flórida ainda existem muitas áreas, incluso Miami com imóveis comerciais que você pode investir com segurança e ter um retorno como estrangeiro bastante satisfatório.

Se você decidir investir em imóveis nos Estados Unidos, você terá que saber responder: quero eu investir em glamour ou quero eu investir em imóveis que me trará retorno de capital investido? Você decide!

Tuesday, November 25, 2014

Quanto custa construir uma casa nos Estados Unidos?

Muitos brasileiros que aqui chegam ou querem mudar para cá, sonham em construir alguma coisa. Muitos não querem pagar o preço de vendas do imóvel porque acham caro. É dito por aqui que o preço de construção é sempre 1/3 do valor de vendas. Até dizer onde vai essa verdade, esse blogger não sabe mas sabemos que construir, salvo exceção de mercado, é muito mais barato do que o preço de vendas

Muitos trazem no sangue a chamada de construtores, e para aqueles que são engenheiros civis no Brasil, sabem que a construção aqui é bem menos complicada. 

Mas como fazer, pergunta você? Quanto custa? Se você buscar no Google.com how much cost to build a house, com certeza encontrará vários websites com ferramentas super interessantes para fazer o devido cálculo.

Um website interessante que te dará uma idéia é o Cost to Build (Custo para Construir). Veja link a seguir http://www.costtobuild.net 

Como sabido, tanto aqui na Flórida, seja nos arredores de Miami ou Orlando, como em vários estados americanos, existem várias áreas muito atrativas para a construção. Lugares que você pode comprar acres de terras ao invés de metros quadrados de terrenos. 

Fica a pergunta: está a fim de lidar com o stress da obra? Saiba você que só muda a língua. Se você dúvida achando que tudo por aqui funciona direitinho, pergunta a quem já fez. Não vamos nem muito longe, pergunta à quem já fez uma simples reforma de casa e depois você nos diz.  Esse blogger pode dividir várias experiências sobre reforma de casa!

Tuesday, October 14, 2014

O dólar subiu e quero vender meu imóvel em Miami. Como faço?

Que a flutuação do dólar está assustando a muitos brasileiros que compraram apartamentos ou casas em Miami ou em Orlando, não se discute. Para quem comprou na baixa e ver agora uma disparada no dólar, é assustador.  

Mas como fazer caso queira vender meu imóvel? Se você comprou um imóvel aqui na Flórida ou em qualquer lugar nos Estados Unidos, sendo você não residente, algumas tratativas fiscais e tributárias serão aplicadas na negociação.

A lei do Imposto de Renda americano diz que quando um estrangeiro vende um imóvel, ele está sujeito a uma taxação de 10% do valor do imóvel. Essa cobrança é baseada na lei chamada FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act. Esses 10% terão que ser remetido ao Imposto de Renda em no máximo 20 dias após a escritura de venda. 


Acontece que como quase como toda regra tem exceção, a lei do FIRPTA não poderia ser diferente. Se o valor de vendas do imóvel for menos de US$ 300 mil dólares, o vendedor “pode” ser isento desses 10%. Mesmo assim o comprador terá que comprovar uma ocupação de mais de 50% durante um prazo determinado e esse comprador terá que assinar alguns documentos se comprometendo junto ao Imposto de Renda. É viável a isenção mas não tão simples.

Mas se o valor de vendas for maior do que US$ 300 mil dólares, não tem jeito. O vendedor pagará os 10%.

Como o objetivo desse blog é dar algumas dicas para chamar a sua atenção, sugerimos consultar seu advogado imobiliário ou corretor de imóveis para a devida decisão.

Wednesday, September 24, 2014

Seu corretor de imóveis em Miami ponto com. Como é isso?

Realmente parece que a diversificação da internet e e-mail não tem fim. Primeiro foram as variações nos domínios .com, .net, .org dentre outras variações. De uns anos para cá, começaram os domínios de acordo com as atividades e profissões; e agora chegou a vez dos corretores de imóveis. 

Em outubro, a NAR – National Association of Realtor que é a Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos Estados Unidos, está celebrando o início do uso do domínio .realtor (corretor) que será oferecido à todos os corretores de imóveis americanos.

Saiba você leitor que não havendo nenhuma mudança, o uso do domínio é opcional, o que não desqualifica o corretor que não aderir ao mesmo.

Com certeza como acontece em outras atividades, muitos tiram vantagem em cima de uma tendência. 
Claro que para comprar o domínio mencionado, o comprador terá que ser corretor de imóveis.

Mesmo assim, o que vale é você conferir se o corretor com quem você faz ou planeja fazer negócio, é certificado e qual o status dele no estado que opera.

Se você é como a maioria dos brasileiros, você busca imóvel ou em Miami, ou em Orlando. Isto posto,  sua consulta deverá ser no seguinte link oficial do estado da Flórida. 


Clicando no link, é só preencher o campo com nome, sobrenome e nome do meio e clicar search. Você pode se surpreender com alguns resultados...      

Thursday, August 14, 2014

Flórida lidera o ranking de leilão de imóveis nos Estados Unidos

Se você é ou pensa ser um investidor de imóveis nos Estados Unidos, e tem escolhido as cidades de Miami ou qualquer outra do Sul da Flórida, ou Orlando ou Tampa, para comprar com o objetivo de aluguel, todo cuidado é pouco. 

Se você tem acompanhado o mercado, uma palavra que você já deve ter aprendido é foreclosure. E segundo site Realty Trac que fica baseado na Califórnia, pelo décimo mês consecutivo, a Flórida lidera o ranking the foreclosure. 

Aos que estão lendo sobre esse assunto pela primeira vez, foreclosure é quando o dono do imóvel começa atrasar os pagamentos do financiamento do imóvel, o banco retoma o imóvel e o vende no leilão.

Mas aí você está perguntando, mas o que tem haver compra de imóvel com aluguel? Tudo! Se o país hoje declara que 35% dos adultos estão atrasados com os cobradores, você faz as contas do tamanho do problema de liquidez que esse país está vivendo? E os que estão com as contas atrasadas 30 dias que não aparecem nessa pesquisa? 60 dias? 90 dias? A conta do devedor só vai para o cobrador depois de 90 dias. Qual seria o percentual da população americana que está em situação delicada?

Não queremos dizer que investir em imóveis é um negócio ruim porque não é, nunca foi e será. Mas não podemos nos esquecer que como qualquer negócio existem os desafios e as sazonalidades. 

Por isso cada vez mais convencido esse blogger está que investimento imobiliário menos problemático com boa expectativa de retorno é investimento em imóveis comerciais. Veja matéria sobre dívida dos americanos www.diretodosusa.blogspot.com

Friday, July 25, 2014

Quantas residências existem nos Estados Unidos?

Hoje dia 25 de julho, não podemos dizer quantas residências existem nos país. Mas até o final de 2011 e publicado em julho de 2013, segundo o U.S. Census Bureau que funciona como fosse o IBGE brasileiro diz que eram 132 milhões.

Nessa pesquisa alguns percentuais muitíssimo interessantes aparecem.

  • 7% (9 milhões) foram construídas até 1919 ou até mesmo mais cedo!
  • 8% (11 milhões) foram construídas entre 1920 e 1939.
  • 16% (21 milhões) foram construídas entre 1940 e 1959. 
  • 30% (40 milhões) foram construídas entre 1960 e 1979.
  • 25% (33 milhões) foram construídas entre 1980 e 1999.
  • 14% (18 milhões) foram construídas entre 2000 até hoje.

De repente você está se perguntando sobre esses 7 milhões de residências que foram construídas até mesmo antes de 1919. Bem se você quando vem aos Estados Unidos só anda em Miami, Orlando e nos grandes centros, você questiona esses números. Mas se você gosta de visitar o interior americano como esse blogger, você confirmará que não é difícil chegar nesse percentual. Existem cidades interioranas que quando você visita, literalmente é uma viagem no túnel do tempo.

Costumamos dizer que se você quer conhecer realmente a cultura americana, só existe uma maneira que é visitar o interior se afastando dos grandes centros, longe da imigração! E para terminar, caso você tenha curiosidade, a média das construções é de 40 anos!

Wednesday, June 18, 2014

Qual o retorno do meu investimento imobiliário em Miami?

Investir em imóveis em Miami parece ser a palavra de ordem. Mas a pergunta fica como começar. 

Você que está interessado em investir em imóveis terá que saber responder as essas duas perguntas:

1) Quero eu comprar um imóvel em Miami, viajar, desfrutar com a família e aguardar a valorização do mesmo? 
2) Ou quero eu comprar um imóvel em Miami, como negócio e ter renda?

Se você pensa em ter renda, comece a aprender alguns termos: income producing properties e cap rate.

O investidor imobiliário considera vários fatores antes de investir em imóveis que produzam renda, os chamados income producing properties. Ele considera a vizinhança, localidade, sazonalidade dentre outros fatores mas acreditamos que o principal é o chamado cap rate.

Em resumo sem entrar na formulação, o cap rate é percentual relacionado ao lucro líquido comparado com o preço que se paga no imóvel. Esse percentual irá dirá ao investidor o retorno do investimento que foi feito.

Digamos que tirando do total do aluguel anual, a administração do imóvel, condomínio, as taxas, o seguro, o investidor ainda fique com um lucro líquido de US$ 7.000,00 por exemplo. Se ele pagou US$ 45 mil dólares no imóvel, o retorno dele é de 0.1555 = 15.55% cap rate.

Se você considerar o que paga uma aplicação financeira nos Estados Unidos e mais a valorização do imóvel, não é difícil concluir que investir em imóveis em Miami é um bom negócio.

Mas como a experiência nos ensina, o cap rate não garante o futuro do retorno financeiro de qualquer imóvel. O cap rate é apenas uma boa ferramenta para ajudar na decisão. Não tenha somente o cap rate como fator decisivo na compra do imóvel.

Sabemos que qualquer investimento tem riscos e com imóveis não é diferente. Cabe à você investidor colocar na balança todos os prós e contras e decidir onde investir. Nós te ajudamos nessa decisão!

Wednesday, May 28, 2014

Cidade de Miami é aprovada como Centro Regional para o visto de investidor EB-5

Agora é oficial. A cidade de Miami recebeu a aprovação para se tornar um Centro Regional para o visto de imigração EB-5. Leia em inglês o press release oficial da Cidade de Miami

A saber, os Centro Regionais são área geográficas de qualquer tamanho dentro de um estado, podendo  ser até todo o estado, ou uma cidade inteira como Miami ou alguns quarteirões, desde que essas áreas sejam bem definidas e aprovadas pelo governo americano. O objetivo maior desses Centro Regionais, é claro, é o desenvolvimento econômico da região. 

Com certeza é uma grande notícia para o Sul da Flórida. Sugerimos o leitor a ler matéria no blog www.diretodosusa.blogspot.com publicada dia 15 do corrente, sobre o programa de EB-5 para maior entendimento.

Na nossa opinião, com certeza essa aprovação irá mexer com o mercado imobiliário e atingir gerações por vir. Você brasileiro que sonha em vir para cá junto com a sua família, criar seus filhos, ganhar o cobiçado green card, caso tenha recursos, preste bastante atenção nessa oportunidade chamada visto EB-5.

Monday, May 19, 2014

Compra de imóveis comerciais e residenciais em Miami Flórida - artigo inaugural

Se você considera comprar um imóvel em Miami, seja para mudar para a Flórida ou apenas para investir, com certeza já deve ter feito a sua pesquisa no Google, conversado com os amigos que já compraram, lido algumas informações e de repente até mesmo visto alguns vídeos no YouTube. 

Mas aí você pergunta, o que pode ter esse blog de diferente dos demais meios de comunicação? Transparência e irreverência na maneira de se expressar. Are you ready?

Sim, iremos escrever bastante palavras e termos em inglês, afinal acreditamos que você está pensando em morar e/ou investir nos Estados Unidos. Vamos deixar de lado o famoso the book is on the table e vamos para o lado prático e real dos negócios.

Você estará acessando um blog que traz a experiência de quem já mora e empresaria nos Estados Unidos desde 1991, é também consultor empresarial, palestrante e muito atuante na comunidade empresarial local em Miami. Incentivamos visitar os links e blogs ao lado.

Esse blogger é também corretor de imóveis licenciado no Estado da Flórida, atuando com imóveis residenciais e principalmente os imóveis comerciais na modalidade de “distressed properties”, que são os imóveis tomados pelos bancos. 


É nessa modalidade na compra de imóveis comerciais que o investidor, seja ele brasileiro ou não, ganha dinheiro e às vezes muito mas muito dinheiro já na compra do imóvel.

Com o passar do tempo, você nos dando o prazer de se cadastrar e nos acompanhar, estará lendo informações, dicas, tendências do mercado imobiliário, matérias e comentários polêmicos que escrevemos que contraria muito o que se fala no Brasil. Aí cabe à você decidir o que fazer.

Você vai começar entender que nem tudo que reluz é ouro. Ou como costumamos dizer, contra fatos e dados não existe contestação.

Se você vai na carona e compra um imóvel residencial no mesmo prédio ou condomínio que o seu amigo comprou, se seu objetivo é só rentabilidade do investimento, hoje, maio de 2014, você tem uma boa chance de se frustrar.

Tradicionalmente pelo histórico e ciclo do mercado imobiliário, aqui nos Estados Unidos, investir em imóveis sempre será um bom negócio a médio e a longo prazo. E dependendo da estratégica jurídica montada e assessoria, até mesmo a curtíssimo prazo.

Mas como qualquer negócio existe riscos e uma boa assessoria ameniza e muito esses riscos. Aos que não atentam à um detalhe ou não acreditam, os Estados Unidos por ser um país de estratégia, você com a assessoria imobiliária certa, tendo você recursos ou um grupo de investidores para te acompanhar, você consegue montar um patrimônio considerável usando o seu primeiro imóvel como “alavanca”. Ou seja, você começa a entender o poder do leverage do mercado imobiliário. Welcome ao mundo do leverage!

Obrigado por nos considerar.