Monday, May 15, 2017

Tax deed na Flórida. O que é isso como investimento imobiliário nos EUA?

Antes de entrarmos na matéria, iremos definir a palavra deed. Deed é a escritura. 

Dando continuidade a matéria anterior publicada no início do mês, onde mencionamos sobre o Tax Lien Certificate, o Tax Deed como modalidade de investimento imobiliário é bem parecido.

Os Estados Unidos tem uma variação estadual bem interessante a essa tratativa conforme o mapa ao lado, inclusive com 5 estados como Nevada, Indiana, Ohio, Nova York e Flórida, operam nas duas modalidade: tax lien certificate e tax deed.

Assim como no Tax Lien Certificate, nessa modalidade o investidor também compra o imóvel em leilão do governo do condado onde se localiza o imóvel, pelo valor do IPTU atrasado mais qualquer outra taxa atrasada ou valor acima dado no lance.

Em todos os casos, a venda da propriedade no leilão de Tax Deed é regulada pelo estado e administrada pelo condado.

A grande diferença dessa modalidade para o Tax Lien Certificate é que o investidor já sai com a escritura nas mãos! 

Muitos são atraídos para esse modalidade porque de imediato você já pode vender a propriedade, reformar, enfim, você pode começar a girar o investimento de acordo com o interesse não necessitando esperar a escritura alguns anos como no Tax Lien Certificate. 

Da mesma maneira, todo cuidado é pouco. É muito aconselhável saber bem o que está comprando, onde está comprando, porquanto está comprando e porque está comprando.

Mas aí você também pergunta: é um bom negócio? Responderemos da mesma maneira anterior. É uma resposta muito subjetiva porque a definição de bom negócio é individual. 

Como sabemos nem tudo que reluz é ouro e não existe dinheiro fácil.

Friday, May 12, 2017

Tax Lien Certificate na Flórida. O que é isso como investimento imobiliário nos EUA?

Sabemos que o brasileiro é de modismo.
 
Alguns comportamentos varrem a sociedade de uma maneira, que muitas das vezes, nem mesmo nós brasileiros, sabemos porque, a não ser um fator cultural. E esse modismo também acontece com o imigrante brasileiro.

O brasileiro continua sonhando com os Estados Unidos. Também sonhei um dia, e cheguei definitivamente em Miami em 1991.  Claro, vim sonhando com o American Dreams.

Sempre sonhando de olho aberto para evitar cabeçadas, hoje uma atividade que parece que está mexendo com a cabeça do investidor brasileiro, more ele no Brasil ou não, chama-se Tax Lien.

Mas o que é isso? Tomemos a Flórida como exemplo.

Todo IPTU é devido até o dia 30 de março. No dia 1 de abril, e não é mentira, o proprietário que não pagou o property tax, no caso IPTU, recebe uma multa de 3%.

Se não pagar a dívida mais a multa até 30 de abril, passando dos prazos que o governo do condado onde está localizado esse imóvel permite, o condado penhora o imóvel pelo valor do IPTU. Isso chama-se Tax Lien, que nada mais é do que o penhor dessa dívida do imposto predial.

Em maio, durante 3 semanas consecutivas, em todos os 67 condados da Flórida, nos jornais locais, serão veiculados os imóveis com o IPTU atrasados! Assim é de um modo geral nos outros 50 estados, cobrindo o total de 3.141 condados em todo país. 

Se na Flórida por exemplo, um IPTU varia de 1% a 3% do valor do imóvel, você “compra” essa dívida e tem técnicamente o proprietário na suas mãos.

Quando você fizer esse pagamento, ou seja, pagar o imposto atrasado, será emitido o Tax Lien Certificate que nada mais é do que um Certificado de Penhor desse “IPTU” atrasado que fica na sua posse,  digamos assim.

A saber, uma das maneiras que qualquer um dos condados americanos gera receita, é através do recolhimento do IPTU, daí essa dinâmica dentro dessa modalidade.

Por você investidor “comprar” essa dívida, ou seja, porque o condado onde está localizado esse imóvel recebeu o seu dinheiro, você terá uma remuneração em cima desse valor, podendo chegar em até 18% ao ano ou até um pouco mais segundo alguns poucos casos mas não é o normal. Esse percentual varia de estado para estado.

O Tax Lien Certificate é uma lei estadual com variáveis de condado para condado, mesmo estando esses condados dentro do mesmo estado. Por isso é de suma importância ter conhecimento de tudo que acontece em relação a esse tipo de investimento no condado e estado onde o imóvel se encontra.

Uma vez que você tenha a posse o Tax Lien Certificate, passado o prazo dado pelo condado para que o proprietário e ocupante do imóvel pague a dívida, segundo dados, 95% de todos os Tax Lien Certificates são pagos em 3 anos, caso ele não honre esse pagamento, o imóvel passa a ser do seu, pelo valor do IPTU! Simples assim? Pergunta você!

Acontece que na prática não é tão simples assim.  Como sabemos, não existe dinheiro fácil.

Uma vez que o investidor toma a propriedade do imóvel, toda a estratégia referente a esse tipo de negócio terá que ser providenciada. Advogado, contador, abertura de empresa, inspeção, remoção dos antigos proprietários (dependendo da vizinhança e dos ocupantes, é um tremendo desafio), enfim, não é tão fácil como dizem.

E mais, quando interessa, os bancos pagam o IPTU atrasado para não perder o imóvel para o condado. Os big players com as megas estruturas regionais e muito dinheiro, se bobear operam nos 3141 condados americanos, atuando de maneira ativa e agressiva.

As sobras dos imóveis geralmente não são das melhores, e muitas das vezes ficam rolando ano à ano!

A complexidade operacional é tanta que existem várias empresas especializadas em prestar serviços a investidores de Tax Lien Certficate.

Mas aí você pergunta: é ou não é um bom negócio? É uma resposta muito subjetiva porque a definição de bom negócio é individual.  

Uma coisa podemos garantir à você: Apesar de ser imóvel que é um investimento conservador como sabemos, mesmo fazendo o dever de casa, não é tão fácil como dizem.

Friday, April 21, 2017

Investir em terra! É um bom negócio nos EUA?

A maioria dos brasileiros quando pensa em investimentos em Miami, Orlando ou qualquer outra cidade da Flórida, pensa em investir em imóveis residenciais. 

Poucos pensam em imóveis comerciais; e até a data de hoje, não conheci um sequer interessado em investir em terrenos.

Então, fica a pergunta: Investir em terra! É um bom negócio nos EUA? 

Se você navegar na internet, com certeza, como em todo e qualquer assunto, você vai ver uma infinidade de opiniões, alguns contra, outros a favor.

Como todo e qualquer investimento imobiliário, se você tiver o local certo, preço certo, fizer o dever de casa e acompanhar o progresso da área, acho que é super interessante. Por que?

  1. Custo baixíssimo operacional.
  2. De um modo geral, não estando perto de uma área urbana, você não precisa fazer nada!
  3. Você paga o seguro, coloca a placa NO TRESPASSING! PRIVATE PROPERTY! Quanto mais placa melhor. É mais barato do que processo!
  4. Você paga o IPTU.
  5. Não tem problema com enchente.
  6. Não tem problema com furacão.
  7. Não tem problema com terremoto.
  8. Não tem problema com tornado.
  9. Não tem problema com incêndio.
  10. Não tem encheção de saco com inquilino!

Ou seja, terrenos podem não ter o glamour que muitos investidores brasileiros desejam fora o retorno financeiro. Mas mais uma vez, com o devido dever de casa, junto aos órgão competentes da região, por terreno estar ficando escasso, a médio e longo prazo, pode ser um excelente negócio.

Aqui mesmo no Sul da Flórida, sei de casos de investidores americanos...fico me perguntando, por que não brasileiros?!....que compraram terrenos no passado por algumas dezenas de milhares de dólares...alguns, pagaram algumas centenas de milhares de dólares... souberam esperar, hoje possuem terrenos que valem milhões de dólares.  

Friday, March 24, 2017

É o investimento em estacionamento um bom negócio?

Sim e não! O estacionamento como negócio é bem interessante. 

Como sabemos, o brasileiro por uma questão cultural gosta de corporificar o investimento. 

Quando ele pensa em Miami, Orlando, ou qualquer outra cidade do estado da Flórida ou dos Estados Unidos, é muito comum, pensar em imóveis. Seja apartamento, casa, armazém, prédio comercial, terrenos e até mesmo estacionamento.


Estacionamento, como todo negócio, tem seu risco. Mas tem um lado bom que é a prova de enchente, furacão, tornado, não lida com inquilino e de um modo geral tem um custo baixo operacional, pois hoje tudo é automatizado.

Acontece que como sabemos, como em qualquer outro negócio, o endereço faz uma diferença.

Isto posto, se você considera um endereço nobre, caso venha encontrar um espaço disponível para montar um estacionamento, seja um lote ou edifício garagem, saiba você que o preço do terreno será “nobre”, como se diz aqui, você irá pagar top dollars.
 
Isto posto, mais uma vez, faça bem o dever de casa buscando as informações da indústria do estacionamento.

Tabule o montante a ser desembolsado com a receita projetada, e com emoção zero e muita razão, calcule o retorno de capital no investimento, o famoso R.O.I. – return of investment.

Se justificar o investimento, vá em frente porque a dor de cabeça é pequena. Se não justificar, desista porque o edifício garagem, o lote...são à prova de “furacão”, não o seu bolso!

Tuesday, February 7, 2017

Habitação Econômica! Já escutou falar nessa modalidade de investimento imobiliário nos Estados Unidos?

 Em outubro de 2016, publicamos uma matéria chamada Armazenamento público ou self storage. Você conhece esse tipo de investimento comercial nos EUA? 

O objetivo da mesma foi mostrar ao brasileiro que considera o investimento imobiliário em Miami, Orlando ou qualquer outra cidade da Flórida ou dos Estados Unidos, que existem opções de investimento imobiliários fora do tradicional divulgado no Brasil.

O retorno dessa matéria foi além das expectativas. Por isso decidimos tecer nossos comentários de uma outra modalidade de investimento imobiliário.

Affordable Housing ou Habitação Econômica é uma proposta ainda bem desconhecida da maioria dos brasileiros.

O assunto é bem extenso e bem interessante. O governo americano dá todo o suporte operacional junto com os subsídios `a todos aqueles que qualificam para esse tipo de programa.

O Affordable Housing tem como público alvo as pessoas de baixa renda. E como sabemos do jeito que economia anda, tem aumentado mais ainda a procura.

4 segmentos no Affordable Housing

Idosos com mais de 65 anos e deficientes físicos

Esse país está envelhecendo. Os babyboomers estão se aposentando e numa quantidade impresionante.  Precisamos dizer que o americano de idade avançada está cada vez mais doente e comprometido físicamente?


Estudantes

Estudandes das universidades que optam por não morar no campus. O chamado off-campus housing tem aumentado considerávelmente ainda mais para atender os estudantes estrangeiros.

Militares

Assim como os estudantes, militares tem a opção de não querer ficar na base militar. O investidor que optar pelo segmento militar, terá que saber os requerimentos federais.

Reabilitação ou Programa de Recuperação Social

Esse segmento atende os que deixam de ser sem-tetos, os que saem das prisões ou até mesmo de uma clínica.

Comentários finais

Você investidor, tem a opção de construir e administrar o imóvel. Ou construir e vender o imóvel seja ele um prédio ou grupo de prédios. Seja um prédio pequeno ou grande. Você decide.

Se você optar por construir e administrar, saiba que terá os mesmos desafios de qualquer senhorio. Dependendo do tipo do investimento, maiores desafios poderão ser uma constante. Como sabemos, não existe dinheiro fácil.

Se você quiser construir e vender, como muitos preferem, com a equipe certa, você gira o seu capital de maneira mais rápida e pode se especializar nesse segmento como muitos grupos fazem, que é construir e vender. Esse grupos se tornam builders ou construtores de habitação econômicas.

Caso você que esteja lendo essa matéria se interesse por algumas dessas modalidades ou até mesmo outras modalidades imobiliárias, temos as conexões certas para começar de imediato a te atender. 

Não deixe de nos contatar! Qualquer um dos links ao lado, chegará na nossa caixa. 

Wednesday, January 25, 2017

Presidente Trump e o imóvel acima de US$ 1 milhão nos EUA. O que poderá acontecer?

Que o investidor e polêmico bilionário Donald Trump fez sua fortuna no mercado imobiliário, todos nós sabemos. 

O  que nós não sabemos é como o Presidente Donald J. Trump vai tratar o mercado imobiliário, onde é sabido que a lavagem de dinheiro por compradores estrangeiros em imóveis acima de US$ 1 milhão de dólares, é desenfreada; fazendo a alegria de corretores, mortgage brokers, bancos, advogados, contadores e todos os envolvidos na operação de compra e venda.

Se você é estrangeiro e comprou um imóvel valendo mais de US$ 1 milhão de dólares, em alguns estados até US$ 500 mil, e no registro público, aparece uma companhia off shore, como se chama aqui, uma shell company, “blindando” quem é o dono do imóvel, as chances são que você receberá um convite cortesia, muito carinhoso e pomposo dos feds.

Ao brasileiro curioso, as cidades de Miami e Manhattan são as duas cidades mais na mira dos feds; não descartando outras cidades de Nova York, California, Texas e também outras cidades da Flórida. 

A movimentação cash no mercado imobiliário no Sul da Flórida, é...diríamos...sem queremos ser exagerados...escancarada...calcula-se na ordem de mais de 70% das transações. A pergunta que não que se calar é a seguinte:

Onde esses políticos, empresários e executivos envolvidos em TODOS esses escandâlos no Brasil ao longo dos anos, devem ter investido o “erário usurpiado”?!

Presidente Trump que durante a sua campanha disse e tem demonstrado a vontade de tornar os Estados Unidos um país de “law and order”, lei e ordem, está deixando muita gente de cabelo em pé.

Finalizando, se você comprou, ou conhece alguém que comprou um imóvel aqui em Miami, Boca Raton, Orlando, ou qualquer outra cidade na Flórida ou qualquer outro dos estados acima mencionado, usando uma shell company, mesmo sendo legal o uso da mesma como estratégia jurídica na aquisição de imóveis nos Estados Unidos, sendo acima de US$ 1 milhão de dólares, nosso conselho: abra o olho! Seu imóvel estará no GTO – Geographic Targeting Order!

Se quem comprou, não deve nada, não tem porque temer, certo?! Então, esse post se torna totalmente desnecessário e uma perda de tempo.

Monday, January 16, 2017

Mercado imobilário em 2016 no Sul da Flórida foi estável

Dia 20 de janeiro agora, sexta-feira, os Estados Unidos irá receber o quadragésimo-quinto presidente eleito pela maior democracia no mundo. 
  
Donald John Trump, bilionário americano da área imobiliária, depois de uma conturbada eleição, estará assumindo o cargo mais poderoso do mundo.

Como nosso assunto é imóveis, como está acontecendo aqui em todos os seguimentos, está sendo feito um balanço dos oitos anos do Obama ou do último ano do Obama. Qual o legado? Como foi 2016? Como ele vai sair da história?

No tocante mercado imobiliário no Sul da Flórida, que compõe os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, o mercado de imóveis residenciais em 2016 foi praticamente quase igual ao de 2015. O que foi motivo de comemoração por muitos devido ao esvaziamento dos brasileiros que vinham fazendo a alegria dos corretores de imóveis.

Muitos creditam essa desacelerada do brasileiro a alta do dólar e a nova lei de repatriação de ativos que está “incomodando” muita gente boa, fora os políticos e executivos envolvidos nesses escandâlos que não investem mais em Miami! WOW! 

Amenizando a crítica, se você não conhece a lei de repatriação, favor buscar no Canal de Negócios video sobre assunto: www.youtube.com/RWSYT

Mas vamos aos números que os registros públicos mostram nos 3 condados. 

Resultados
2015
2016
Unidades vendidas
101.855
93.952
Preço Médio (Dezembro
US$ 348.045
US$ 343.875
Inventário
50.315
46.653

Imóveis com valores de vendas maior do que US$ 1 milhão de dólares

Resultados
2015
2016
Unidades vendidas
4.200
3.701
Preço Médio (Dezembro
US$ 2.594,09
US$ 1.990,68
Inventário
6.690
7.670

Como visto, apesar da instabilidade economica mundial, o mercado do Sul da Flórida se manteve estável. 

A grande pergunta é a seguinte: como será nos próximos anos? Haverá outra bolha como se fala? E qual o melhor investimento imobiliário, é o residencial ou comercial? 

Temos que acompanhar os noticiários e os próximos 200 dias do Mr. Presidente Trump. Como sabido, nesses 200 dias que são quase 7 mêses, irão dar o tom da presidência nos próximos 4 anos.