Mercado imobilário em 2016 no Sul da Flórida foi estável

Dia 20 de janeiro agora, sexta-feira, os Estados Unidos irá receber o quadragésimo-quinto presidente eleito pela maior democracia no mundo. 

  

Donald John Trump, bilionário americano da área imobiliária, depois de uma conturbada eleição, estará assumindo o cargo mais poderoso do mundo.

Como nosso assunto é imóveis, como está acontecendo aqui em todos os seguimentos, está sendo feito um balanço dos oitos anos do Obama ou do último ano do Obama. Qual o legado? Como foi 2016? Como ele vai sair da história?

No tocante mercado imobiliário no Sul da Flórida, que compõe os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, o mercado de imóveis residenciais em 2016 foi praticamente quase igual ao de 2015. O que foi motivo de comemoração por muitos devido ao esvaziamento dos brasileiros que vinham fazendo a alegria dos corretores de imóveis.

Muitos creditam essa desacelerada do brasileiro a alta do dólar e a nova lei de repatriação de ativos que está “incomodando” muita gente boa, fora os políticos e executivos envolvidos nesses escandâlos que não investem mais em Miami! WOW! 

Amenizando a crítica, se você não conhece a lei de repatriação, favor buscar no Canal de Negócios video sobre assunto: www.youtube.com/RWSYT

Mas vamos aos números que os registros públicos mostram nos 3 condados. 

Resultados	2015	2016
Unidades vendidas	101.855	93.952
Preço Médio (Dezembro	US$ 348.045	US$ 343.875
Inventário	50.315	46.653

Imóveis com valores de vendas maior do que US$ 1 milhão de dólares

Resultados	2015	2016
Unidades vendidas	4.200	3.701
Preço Médio (Dezembro	US$ 2.594,09	US$ 1.990,68
Inventário	6.690	7.670

Como visto, apesar da instabilidade economica mundial, o mercado do Sul da Flórida se manteve estável. 

A grande pergunta é a seguinte: como será nos próximos anos? Haverá outra bolha como se fala? E qual o melhor investimento imobiliário, é o residencial ou comercial? 

Temos que acompanhar os noticiários e os próximos 200 dias do Mr. Presidente Trump. Como sabido, nesses 200 dias que são quase 7 mêses, irão dar o tom da presidência nos próximos 4 anos.

Prédio comercial de luxo, ainda é um negócio bem lucrativo na Flórida para investidor!

Aos que querem investir em imóveis nos Estados Unidos, salvo exceção, é sabido que o imóvel comercial de um modo geral tem maior apelo e mais estabilidade do que o residencial. 

Dentro das várias categorias do imóvel comercial, os prédios comerciais onde alugam-se escritórios, são classificados em 3 classes: A,B e C.

Segundo a BOMA - Building Owners and Managers Association / Associação dos Donos e Gerentes de Prédios, a classe A, segundo a Cushman & Wakefiled que é uma das empresas do mercado imobiliário mais tradicional e consagrada dos Estados Unidos, o pé quadrado no estado da Flórida está girando ao redor de US$ 32.26 no aluguel. Ou seja, ainda foi um bom negócio em 2016 e tende ainda ser para os anos vindouros!

Sendo sabedor dessa informação, conseguimos entender um pouco mais, porque o bilionário espanhol Amancio Ortega, dono da Zara, pagou meio bilhão de dólares por um prédio comercial em Downtown Miami, conforme matéria anterior nesse mesmo blog.

Do lado desse blogger que também é corretor de imóveis, apesar de atuar no residencial, se identifica muito mais como o investimento no imóvel comercial.

E mais, quando começamos a reparar que as grandes fortunas imobiliárias americanas são montadas em cima do imóvel comercial, deve haver uma razão muito forte. Dito isto, nos cabe a prestar atenção!

Olé! Bilionário espanhol injeta mais US$ 500 milhões em Miami.

Amancio Ortega, dono da marca Zara, que segundo a revista Forbes é o segundo mais rico do mundo, acaba de adquirir um dos endereços mais nobre em downtown Miami: o prédio comercial Southeast Financial Center de 55 andares, que dá frente para o mar. 

Como curiosidade, com 234 metros de altura, com arquitetura e design radical para época, esse prédio iniciou construção em dezembro de 1981 e foi entregue em outubro de 1984. Possui quase 114 mil metros quadrados de piso, sendo 15 andares de garagem!

Sobre o posicionamento desse prédio, esse blogger teve a oportunidade de visitar uma amigo, cujo o escritório fica no andar 43, de frente para o mar. Um escritório relativamente pequeno, mas quando se abre a porta, tudo de vidro, com uma vista para o mar, para o Porto de Miami, uma coisa linda...maravilhosa...tão alto que quando cheguei perto da janela, tive até vertigem. 

Com essa bagatela de meio bilhão de dólares, Ortega investe pela segunda vez no Sul da Flórida. Ano passado, na sua primeira investida, ele comprou um boa parte da hoje badalada Lincoln Road em Miami Beach.

Uma outra curiosidade, quando esse blogger aqui chegou em 1991, a Licoln Road, valia nada! Leia de novo: nada! Na época centavos de dólar por pé quadrado, assim como vários prédios de downtown Miami. Esse blogger ofereceu diversas oportunidades imobiliárias a investidores brasileiros mas na época, falar em flip, foreclosure, dentre outras modalidades de investimento imobiliários nos Estados Unidos, é totalmente fora de uma realidade brasileira.   

Mas vamos voltar ao investimento do Don Ortega. Até a presente data, está sendo considerada a maior transação imobiliária em Miami. Mas como todos nós sabemos, record foram criados para serem quebrados!

O que é triple net lease no contrato de aluguel de imóvel comercial nos Estados Unidos?

Você sonha em investir em imóveis comerciais em Miami ou em Orlando. Você está aí no Brasil e escuta muito termos jurídicos que na maioria das vezes, não tem a mínima idéia do que é. 

Como sabemos, dependendo da roda de conversa que você está, a inibição fala alto, e você não pergunta o que é. Quantas vezes você já experimentou isso? Fique tranquilo porque já aconteceu esse blogger também!

Bem, uma das perguntas que temos escutado é o seguinte: o que é contrato de aluguel triple net?

Em inglês nós chamamos triple net lease (net-net-net ou NNN).

Até um certo ponto, essa é a melhor modalidade de contrato comercial para o senhorio onde o inquilino paga pelas taxas do prédio, no caso IPTU, o seguro e a manutenção do mesmo, em cima de qualquer outra taxa de praxe que é cobrada na locação comercial.

Mas porque até um certo ponto? Por que se você não tiver um bom controle dessas três contas, supresas poderão acontecer em cima de qualquer eventualidade de um não pagamento. 

Para o investidor, o dono do prédio de um modo geral, é um grande negócio. Mas como sabido, contrato é um acordo bilateral, e com certeza, para chegar a uma negociação dessas, as partes terão que se falar, cláusulas contratuais com o devido mecanismo de controle terão que ser aplicadas para a devida garantia; uma vez que cada um irá puxar para o seu lado.

Como falado aqui, tenha um advogado assessorando na sua transação imobiliária. Os próprios advogados falam que eles não são caros! Caro é contratar advogado para acertar qualquer tipo de confusão. Faz sentido?

Presidente eleito Donald Trump, visto EB-5 e o mercado imobiliário. Grandes promessas pela frente!

Como sabido sempre que um novo presidente assume a Casa Branca, o grau de expectativa do ritmo da nova administração é muito grande. Quando se trata de Donald Trump, esse grau de expectativa é multiplicado exponencialmente, ainda mais se nos basearmos no que ele disse sobre os imigrantes.

Já se vão quase 2 semanas da eleição e a especulação, informação desencontradas e rumores, estão a pleno vapor. Se você qusier acompanhar, terá que ter certeza da fonte para não ficar confuso ou perdido. E pior, sair espalhando o que não é verdade!

Uma das últimas que está sendo falado na comunidade brasileira aqui no Sul da Flórida, é sobre o visto de imigrantes chamado EB-5, visto de investidor.

Aos que não sabem, esse visto, você investindo US$ 500 mil dólares, você, sua família e filhos menores de 21 anos, tem direito ao sonhado e cobiçado green card em 2 anos.

Aos que estã saindo mercado a fora como fosse dia do apocalipse, achando que o Donald Trump sairá perseguindo imigrantes na rua, relaxem porque não é verdade. Primeiro que a perseguição será em cima dos criminosos. Se você está lendo essa matéria, acredito eu que você não está nessa categoria.

Segundo, os investidores no Programa EB-5 serão imigrantes legais e somarão a sociedade, gerando mão de obra por 2 anos para no mínimo 10 americanos!

Além do mais, o próprio Donald Trump adota o programa nas suas construções; como por exemplo quando ele licenciou a marca Trump para o Trump Bay Street, que é um prédio de 50 andares em Jersey City, em Nova Jersey.  E parece você ficar mais convencido ainda, esse projeto foi liderado pelo genro dele Jared Kushner, que é casado com a Ivanka. Você acha que ele daria um tiro no pé?

Segundo o Wall Street Journal, a Organização Trump está negociando com 80 investidores que aplicaram para o EB-5 em um novo projeto!

Tudo leva a crer que, contrário ao que está sendo falado, durante a administração Donald Trump, o EB-5 será mais incentivado ainda. 

Esse país precisa mais no que nunca de muito dinheiro e de muito investimento. Não podemos esquecer que existe uma dívida de US$ 20 trilhões de dólares a ser administrada.

O mercado imobiliário estará bem aquecido no aspecto construção. Juntando com o investimento prometido na infraestrutura americana, esse país tem tudo para ser tornar um grande canteiro de obra a partir de 20 de janeiro de 2017, quando o Presidente Donald Trump assume.

E para todos aqueles que criticam o visto EB-5 sem base, na minha opinião, para quem tem dinheiro, no projeto certo que nem nós conhecemos, ainda é a melhor maneira de garantir o green card para a família nos Estados Unidos. 

Presidente eleito Donald Trump, seus imóveis e Nova York.

Somebody help me! 

O “politicamente correto” chegou nos investimentos imobiliários. 

Hoje um dos prédios em Nova York que estampava o nome TRUMP na fachada, retirou a logomarca! Wow!

Será essa a solução? Será que tal atitude vai mudar alguma coisa? E se você comprou um imóvel ou fez qualquer outro investimento na marca TRUMP? Como fica?

Em um país que se processa por tudo, irão processar o Donald Trump porque dizem que a marca se desvalorizou, apesar de como sempre, algumas empresas mostram o contrário? Quem está certo afinal? E se você votou nele? 

Será que esse pessoal que tanto fala, faz tanto barulho, será que eles tem alguma moral para tanto agito?

Vamos pegar por exemplo, os moradores desse prédio onde retiraram o letreiro TRUMP. Segundo pesquisas, existe uma possibilidade de 43% dos moradores adultos e qualificados a votar, não terem votado nessa eleição! WOW! É um percentual muito grande, não é?!

Pasme você mas é esse o número que o governo americano já está trabalhando. 43% dos eleitores americanos qualificados não votaram mas 100% destes reclamam e continuarão a reclamar!

Quanto ao TRUMP TOWER, já falaram e tentaram fazer muitas coisas mas se esqueceram que como se diz por aqui, já virou a segunda Casa Branca, the White House! Devido a logística, histórico da cidade e tema e campanha presidencial, está levando as autoridades, forças armadas e serviço secreto à loucura.

Como a família mora na cobertura, já foi decretado non fly zone, e foram aconselhados a mudar do prédio. 

O transito do centro de Nova York que já era caótico mas caótico ficou devido ao seu morador mais ilustre: o presidente eleito Donald Trump.

Armazenamento público ou self storage. Você conhece esse tipo de investimento comercial nos EUA?

Muitos brasileiros consideram investir em imóvel comercial. Uma grande maioria não sabe como, e acabam investindo no imóvel residencial. 

A maioria que considera o imóvel comercial, muita das vezes desconhecem algumas alternativas fora as já conhecidas como dos prédios comerciais, shopping centers, strip mall, que são aquelas lojas a céu aberto cercando um grande estacionamento, para quem já conhece, ou galpões.

Você que considera um investimento em imóvel comercial, já escutou falar no armazenamento público ou self storage? Talvez não porque ainda não é parte da cultura brasileira.

O armazenamento próprio ou self storage é um espaço que na maioria das vezes, você aluga para guardar as “famosas tralhas”. Ou então empresas que guardam qualquer excesso para economizar espaço não só no escritório, como também no aluguel dependendo do endereço.

Se você aluga um escritório em qualquer endereço caro no Brasil, se bobear, você terá uma sala só para arquivo morto! Quanto custa o metro quadrado desse endereço? Garantimos à você que o aluguel anual desse self storage, é muito mais barato do que o espaço ocupado, e com certeza a empresa poderá utilizar aquele espaço para outro fim.

Alguns dados curiosos sobre essa indústria nos Estados Unidos que só apontam crescimento estável atravessando as crises!

• Projeção de faturamento para 2016. – US$ 32 bilhões de dólares.
• Projeção de abertura de novas unidades para 2016 – 600
• Projeção de abertura de novas unidades para 2017 – 900
• Total de unidades em 2015 – 54.009 
• 9.5% das residências alugam storage
• 23.1 das residências alugam o storage de tamanho 10” x 10” ( 92.90 metro quadrados)
• A maior companhia é a Public Storage com 2.266 lojas até setembro de 2015
• Public Storage faturou em 2015 US$ 2.38 bilhões
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• Os maiores e melhores mercados na ordem são os seguintes.

• Los Angeles, CA
• San Francisco, CA
• Nova York, NY
• Chicago, IL             
• Seattle, WA
• Washington, DC 
• Miami, FL

Como sabido, quando mais caro a área e mais populosa, a necessidade de um storage na proximidade é real e crescente. Como investimento comercial, tem sido motivo de alegria para todos os envolvidos, para quem constrói e opera. 

Como sendo uma das operações mais simples e de baixo custo operacional no segmento de imóvel comercial, a receita tem sido constante, e a valorização do terreno junto com o negócio também!

Muitos compram terreno, constroem, alugam os espaços conforme foto, e muitas das vezes são comprados pelos gigantes da indústria.

Voltando a parte cultural americana, aqui você compra um carro zero bala de US$ 30 mil ou mais dólares, deixa na rua, mas não tira as “tralhas da garagem!”. Complicado de entender, não é?! E o pior, até esse blogger já entrou nessa!....