Thursday, December 1, 2016

O que é triple net lease no contrato de aluguel de imóvel comercial nos Estados Unidos?

Você sonha em investir em imóveis comerciais em Miami ou em Orlando. Você está aí no Brasil e escuta muito termos jurídicos que na maioria das vezes, não tem a mínima idéia do que é. 

Como sabemos, dependendo da roda de conversa que você está, a inibição fala alto, e você não pergunta o que é. Quantas vezes você já experimentou isso? Fique tranquilo porque já aconteceu esse blogger também!

Bem, uma das perguntas que temos escutado é o seguinte: o que é contrato de aluguel triple net?

Em inglês nós chamamos triple net lease (net-net-net ou NNN).

Até um certo ponto, essa é a melhor modalidade de contrato comercial para o senhorio onde o inquilino paga pelas taxas do prédio, no caso IPTU, o seguro e a manutenção do mesmo, em cima de qualquer outra taxa de praxe que é cobrada na locação comercial.

Mas porque até um certo ponto? Por que se você não tiver um bom controle dessas três contas, supresas poderão acontecer em cima de qualquer eventualidade de um não pagamento. 

Para o investidor, o dono do prédio de um modo geral, é um grande negócio. Mas como sabido, contrato é um acordo bilateral, e com certeza, para chegar a uma negociação dessas, as partes terão que se falar, cláusulas contratuais com o devido mecanismo de controle terão que ser aplicadas para a devida garantia; uma vez que cada um irá puxar para o seu lado.

Como falado aqui, tenha um advogado assessorando na sua transação imobiliária. Os próprios advogados falam que eles não são caros! Caro é contratar advogado para acertar qualquer tipo de confusão. Faz sentido?

Wednesday, November 23, 2016

Presidente eleito Donald Trump, visto EB-5 e o mercado imobiliário. Grandes promessas pela frente!

Como sabido sempre que um novo presidente assume a Casa Branca, o grau de expectativa do ritmo da nova administração é muito grande. Quando se trata de Donald Trump, esse grau de expectativa é multiplicado exponencialmente, ainda mais se nos basearmos no que ele disse sobre os imigrantes.

Já se vão quase 2 semanas da eleição e a especulação, informação desencontradas e rumores, estão a pleno vapor. Se você qusier acompanhar, terá que ter certeza da fonte para não ficar confuso ou perdido. E pior, sair espalhando o que não é verdade!

Uma das últimas que está sendo falado na comunidade brasileira aqui no Sul da Flórida, é sobre o visto de imigrantes chamado EB-5, visto de investidor.

Aos que não sabem, esse visto, você investindo US$ 500 mil dólares, você, sua família e filhos menores de 21 anos, tem direito ao sonhado e cobiçado green card em 2 anos.

Aos que estã saindo mercado a fora como fosse dia do apocalipse, achando que o Donald Trump sairá perseguindo imigrantes na rua, relaxem porque não é verdade. Primeiro que a perseguição será em cima dos criminosos. Se você está lendo essa matéria, acredito eu que você não está nessa categoria.

Segundo, os investidores no Programa EB-5 serão imigrantes legais e somarão a sociedade, gerando mão de obra por 2 anos para no mínimo 10 americanos!

Além do mais, o próprio Donald Trump adota o programa nas suas construções; como por exemplo quando ele licenciou a marca Trump para o Trump Bay Street, que é um prédio de 50 andares em Jersey City, em Nova Jersey.  E parece você ficar mais convencido ainda, esse projeto foi liderado pelo genro dele Jared Kushner, que é casado com a Ivanka. Você acha que ele daria um tiro no pé?

Segundo o Wall Street Journal, a Organização Trump está negociando com 80 investidores que aplicaram para o EB-5 em um novo projeto!

Tudo leva a crer que, contrário ao que está sendo falado, durante a administração Donald Trump, o EB-5 será mais incentivado ainda. 

Esse país precisa mais no que nunca de muito dinheiro e de muito investimento. Não podemos esquecer que existe uma dívida de US$ 20 trilhões de dólares a ser administrada.

O mercado imobiliário estará bem aquecido no aspecto construção. Juntando com o investimento prometido na infraestrutura americana, esse país tem tudo para ser tornar um grande canteiro de obra a partir de 20 de janeiro de 2017, quando o Presidente Donald Trump assume.

E para todos aqueles que criticam o visto EB-5 sem base, na minha opinião, para quem tem dinheiro, no projeto certo que nem nós conhecemos, ainda é a melhor maneira de garantir o green card para a família nos Estados Unidos. 

Wednesday, November 16, 2016

Presidente eleito Donald Trump, seus imóveis e Nova York.

Somebody help me! 

O “politicamente correto” chegou nos investimentos imobiliários. 

Hoje um dos prédios em Nova York que estampava o nome TRUMP na fachada, retirou a logomarca! Wow!

Será essa a solução? Será que tal atitude vai mudar alguma coisa? E se você comprou um imóvel ou fez qualquer outro investimento na marca TRUMP? Como fica?

Em um país que se processa por tudo, irão processar o Donald Trump porque dizem que a marca se desvalorizou, apesar de como sempre, algumas empresas mostram o contrário? Quem está certo afinal? E se você votou nele? 

Será que esse pessoal que tanto fala, faz tanto barulho, será que eles tem alguma moral para tanto agito?

Vamos pegar por exemplo, os moradores desse prédio onde retiraram o letreiro TRUMP. Segundo pesquisas, existe uma possibilidade de 43% dos moradores adultos e qualificados a votar, não terem votado nessa eleição! WOW! É um percentual muito grande, não é?!

Pasme você mas é esse o número que o governo americano já está trabalhando. 43% dos eleitores americanos qualificados não votaram mas 100% destes reclamam e continuarão a reclamar!

Quanto ao TRUMP TOWER, já falaram e tentaram fazer muitas coisas mas se esqueceram que como se diz por aqui, já virou a segunda Casa Branca, the White House! Devido a logística, histórico da cidade e tema e campanha presidencial, está levando as autoridades, forças armadas e serviço secreto à loucura.

Como a família mora na cobertura, já foi decretado non fly zone, e foram aconselhados a mudar do prédio. 

O transito do centro de Nova York que já era caótico mas caótico ficou devido ao seu morador mais ilustre: o presidente eleito Donald Trump.

Saturday, October 29, 2016

Armazenamento público ou self storage. Você conhece esse tipo de investimento comercial nos EUA?

Muitos brasileiros consideram investir em imóvel comercial. Uma grande maioria não sabe como, e acabam investindo no imóvel residencial. 

A maioria que considera o imóvel comercial, muita das vezes desconhecem algumas alternativas fora as já conhecidas como dos prédios comerciais, shopping centers, strip mall, que são aquelas lojas a céu aberto cercando um grande estacionamento, para quem já conhece, ou galpões.

Você que considera um investimento em imóvel comercial, já escutou falar no armazenamento público ou self storage? Talvez não porque ainda não é parte da cultura brasileira.

O armazenamento próprio ou self storage é um espaço que na maioria das vezes, você aluga para guardar as “famosas tralhas”. Ou então empresas que guardam qualquer excesso para economizar espaço não só no escritório, como também no aluguel dependendo do endereço.

Se você aluga um escritório em qualquer endereço caro no Brasil, se bobear, você terá uma sala só para arquivo morto! Quanto custa o metro quadrado desse endereço? Garantimos à você que o aluguel anual desse self storage, é muito mais barato do que o espaço ocupado, e com certeza a empresa poderá utilizar aquele espaço para outro fim.

Alguns dados curiosos sobre essa indústria nos Estados Unidos que só apontam crescimento estável atravessando as crises!

  • Projeção de faturamento para 2016. – US$ 32 bilhões de dólares.
  • Projeção de abertura de novas unidades para 2016 – 600
  • Projeção de abertura de novas unidades para 2017 – 900
  • Total de unidades em 2015 – 54.009 
  • 9.5% das residências alugam storage
  • 23.1 das residências alugam o storage de tamanho 10” x 10” ( 92.90 metro quadrados)
  • A maior companhia é a Public Storage com 2.266 lojas até setembro de 2015
  • Public Storage faturou em 2015 US$ 2.38 bilhões

  • Os maiores e melhores mercados na ordem são os seguintes.

  • Los Angeles, CA
  • San Francisco, CA
  • Nova York, NY
  • Chicago, IL             
  • Seattle, WA
  • Washington, DC 
  • Miami, FL


Como sabido, quando mais caro a área e mais populosa, a necessidade de um storage na proximidade é real e crescente. Como investimento comercial, tem sido motivo de alegria para todos os envolvidos, para quem constrói e opera. 

Como sendo uma das operações mais simples e de baixo custo operacional no segmento de imóvel comercial, a receita tem sido constante, e a valorização do terreno junto com o negócio também!

Muitos compram terreno, constroem, alugam os espaços conforme foto, e muitas das vezes são comprados pelos gigantes da indústria.

Voltando a parte cultural americana, aqui você compra um carro zero bala de US$ 30 mil ou mais dólares, deixa na rua, mas não tira as “tralhas da garagem!”. Complicado de entender, não é?! E o pior, até esse blogger já entrou nessa!....

Monday, September 12, 2016

Aluguel por temporada em Miami Beach?! Pode ser um problema para o senhorio...

Mais uma vez estamos vendo umas facilidades apresentadas em termos de negócio nos Estados Unidos, provando mais uma vez que esse país ainda é um país de regras.

Hoje existe uma onda, talvez puxada até mesmo pelo Uber, que muitos negócios podem ser montados sem inventário, sem estoque, enfim, basta uma turma de inovadores criarem um aplicativo, alguns investidores e o mundo se abre a essa start up.

É possível? Claro que sim! É legal? Aí é uma outra coisa. 

No tocante investimento imobiliários, muitos compram ou compraram imóveis em Miami Beach, incentivados pelos corretores que diziam que poderiam alugar por temporada para pagar a mortgage ou então colocar no site Airbnb, Booking.com ou Homeway. 

Um outro detalhe, muitos corretores se e“esqueceram” de dizer a esse senhorio ou investidor imobiliário, que o aluguel seria tributado como receita, afinal, era ou ainda é imóvel para investimento.  O corretor pode ter “esquecido” mas o Imposto de Renda não esquece!

Acontece o que muitos não sabem, existe uma restrição muito séria no condado de Miami-Dade de aluguel por temporada, o chamado short term leasing, como acontece com as casas ou apartamentos em Orlando, não acontece nesse condado. 

A saber, as autoridades de Miami Beach e das cidades vizinhas, já estão punindo severamente os sites e os donos de imóveis que anunciam nos site supra citados. A saber, é dito que alguns proprietários já receberam multas de US$ 20 mil dólares.

Assim como as cooperativas de taxis de várias cidades do mundo estão brigando com o Uber, não é difícil de acreditar como dizem que os hóteis estão por trás desse movimento.

Saturday, September 3, 2016

O sorriso de um gato e um corretor de imóveis...nos Estados Unidos. Qual a relação?

Recentemente, acompanhei de uma certa distância a dor que uma família de brasileiros, residentes no Brasil, passou quando contratou um corretor de imóveis, também brasileiro, para vender o apartamento deles aqui em Miami. 


O abandono, o desdém, o descaso e desrespeito desse corretor para com a família brasileira foi um absurdo. Era um caso para esses vendedores reclamarem junto ao FREC - Florida Real Estate Commission, que é a comissão de corretores de imóveis na Florida.

Quando vejo um caso desse, não tenho como negar; a minha pressão arterial sobe com o meu sangue quase fervendo.

Continuo achando abominável ver brasileiros da mais diversas atividades, tirando vantagens de outros brasileiros, sejam eles residentes nos país, ou turistas que fazem negócios. Por isso, escrevo meus blogs e hoje tenho um canal no YouTube, causando muita polêmica aqui e no Brasil devido a verdade que é dita. Também não tenho como negar, tem incomodado muita gente...tem desmascarado muita gente...alguém está perguntando se tenho colecionado inimizades?

Dentro da minha limitação, tento alertar os brasileiros que vem morar ou fazer negócios não só em Miami ou Orlando mas como em qualquer cidade dos Estados Unidos.

Como escolher um corretor de imóveis para vender meu imóvel nos Estados Unidos? Seguem algumas sugestões!

1)    Procure um corretor licenciado. Um corretor licenciado, ou o “realtor”, são aprovados pelo estado que atuam, tem acesso e suporte que outros que se aventuram não possuem.

2)    Escolha um ‘realtor” de uma imobiliária com um histórico convincente. Muitos ‘realtors’ saem  de uma imobiliária de nome, depois montam as suas, como é muito normal, e fazem muita besteira!

3)    Faça o dever de casa. Busque referências. Até entendo que muitas das vezes devido a distância e falta de tempo, o vendedor brasileiro não tem muita opção mas se esforcem. Vale a pena!

4)    Uma vez escolhido, pergunte e peça para colocar no papel o plano de marketing. Como o corretor planeja vender seu imóvel? Quais as etapas e ações?  A maioria só coloca no listing que o famoso MLS – Multiple Listing Service e deixa rolar!

5)    Confira a experiência e capacidade operacional do corretor. 

A falta de experiência do corretor não é tão relevante, caso ele tenha um bom suporte, seriedade e dedicação. Todos começaram sem experiência um dia, e hoje muitos são corretores de sucesso e tem essa atividade com tempo integral.

 
Ainda bem que esses “muitos” como em qualquer profissão, carreira ou atividade, conseguem de uma maneira ou outra, apagar ou disfarçar um pouco a imagem que esses aproveitadores causam, envergonhando e comprometendo toda uma classe.

6)    Nunca confie no sorriso de um gato. Com certeza essa família brasileira que inspirou esse post, acreditou no sorriso desse corretor de infelicidades...

Thursday, August 25, 2016

Grupo de hackers agindo antes da escritura de imóveis na Flórida. Muito cuidado!

Um dos grandes preconceitos que os brasileiros possuem em relação aos Estados Unidos, é que aqui tudo funciona, tudo é perfeito, e todos são honestos. Como se diz no bom inglês, isso está muito longe da verdade!

Primeiro, não podemos esquecer alguns pontos.
  • Todos nós homens, somos sujeitos a fazer coisas erradas. 
  •  Nem todos que moram aqui são americanos.
  • Assim como o mundo vem para cá para ganhar dinheiro e realizar o sonho americano, muitos vem para cá para se aproveitar de algumas fragilidades do sistema, da boa vontade e boa fé dos outros.
Dito isto, o noticiário está cheio de estelionatários e aproveitadores. A última “moda” aqui no Sul da Flórida, e com certeza não deve ser só aqui, parece ser de um grupo hackers estrangeiros que está se aproveitando da fragilidade tecnológica de alguns title companies.

A saber o title company é o lugar oficializado pelo estado para realizar a escritura de compra e vendas de imóveis.  

O golpe é o seguinte: os hackers que para nós são bandidos super inteligentes, usando a inteligência para o mal e não para o bem, invadem a rede da empresa, abrem uma conversa com você, enviam vários emails iguais ao do title company, fazendo você acreditar que está lidando com o title company, dizem que estão tendo problemas com o primeiro banco, e que se faz necessário transferir o dinheiro para outro banco. Nessa que você transfere de boa fé, o pesadêlo começa.

Mas o que fazer, pergunta você?

Se você receber algum email com esse teor. Primeiro passo é ligar para o title company e se certificar de que o email é verdadeiro, se houve essa troca de banco. Segundo passo para ter 100% de segurança, é chegar na escritura com o valor a ser pago com um cheque administrativo do seu banco. Terceiro passo, confirmado o golpe, é notificar as autoridades locais.

Mesmo assim, não se desespere. Se você tiver um corretor que honre o nome e a classe, e não te abandone porque você está no Brasil como muitos fazem, com certeza ele irá caminhar com você e no final vai dar tudo certo.

Mas se por acaso eu cair nesse golpe, pergunta você? Relaxe por que até onde vai nosso entendimento, pela lei o title company é responsável. Mas podendo evitar o susto e o stress que com certeza não serão pequenos, porque não?