Flórida tem 3 das 10 melhores cidades para investir em imóveis em 2015

Muitos brasileiros se aproximam de nós e nos perguntam. Qual a melhor área para investir em imóveis nos Estados Unidos? Bem, costumamos dizer o seguinte: tudo depende de quanto você quer investir, qual a categoria do imóvel, se é residencial ou comercial, qual a expectativa de retorno e por último mas não menos importante, o que você quer com o esse país.

Uma das maiores e melhores empresas do ramo que cuida do assunto de investimento imobiliário, Bigger Pockets no seu relatório, disse que a Flórida possui 3 das 10 cidades do momento.

Número 1: Dallas com 19.5% de retorno 

Número 3: Miami com 18.6% de retorno

Número 6: Tampa com 16.4% de retorno

Número 10: Orlando com 14.9% de retorno

Se você que lê essa matéria é investidor, você tem que perguntar o que é mais importante? Endereço ou lucratividade? Se for endereço, como se diz no bom inglês, it is all about location, location, location. Se for lucratividade, it is all about price, price, price.

É sabido que muitas das vezes quando você busca price, price, price, os endereços não são muito nobres e os imóveis não muito atraentes. Você decide onde quer se encaixar. E para terminar, aquela alta lucratividade que você espera em Miami Beach, no prédio novo, com uma bela varanda e vista para o mar, a chance de você conseguir é reduzidíssima. Os dias parecem estar contados! Estamos dizendo que investir em imóvel é ruim? Claro que não mas o dever de casa tem que ser feito! E muito bem feito!

Bolha, super valorização ou especulação imobiliária em Miami?

A imprensa especializada e jornais locais não param de noticiar a valorização imobiliária na cidade de Miami. A pergunta que ninguém consegue responder com precisão e convencer a massa é a seguinte: o que está acontecendo é bolha, super valorização ou especulação imobiliária?

Um coisa é certa, seja lá o que for, sinais de preocupação já começam aparecer. O preço imobiliário seja para compra ou aluguel, já está afastando grandes empresas de se estabelecerem no Sul da Flórida, porque elas não tem condição de pagar um salário a altura aos empregados. Igualmente está desagradando a muita gente, porque hoje o crédito não está tão fácil como no passado. 

Como moradia corresponde a 1/3 do salário, não existe sustentação salarial para esse nível de preço. Por exemplo, considere os dados County Health Ranking & Roadmaps sobre a renda anual de uma família em 2013.

Variação na Flórida – US$ 30.391,00 à US$ 66.312,00 

Média na Flórida – US$ 46.021,00 

Ano pesquisado - 2013

Média no Condado de Miami-Dade – US$ 41.840,00

É sabido que quem movimenta o mercado imobiliário do Sul da Flórida de um modo geral são os investidores americanos, estrangeiros e especuladores. Com toda a sensibilidade geo-política-econômica que acontece hoje, uma outra pergunta que não quer se calar é a seguinte: o que acontecerá com essas construções e projetos que estão em andamento, caso uma outra crise internacional varra os continentes? Será que com os números mostrados acima, consegue comprar um desses novos imóveis?

Bem, os economistas que estudam os mercados imobiliários ao redor dos Estados Unidos, insistem em dizer que não existe bolha! O tempo vai dizer...o que você acha?

O que tem haver o furacão Ericka com seu investimento imobiliário em Miami?

Essa semana depois de muitos anos de calmaria, houve um tremendo agito no Sul da Flórida, porque o furacão Ericka ameaçou atingir em cheio a costa leste com força de categoria 1. Graças a DEUS ele encontroum uma montanha muito alta no caminho, o que fez o mesmo esfriar e desviar.

Depois que você começa a entender um pouco mais de furacão, esse blogger confessa que é um negócio até bem interessante. 

Todos os canais locais, governo, comércio que desfrutam da indústria da “tragédia” aproveitaram esse momento para falar, comentar e vender o que de repente não vendiam há muito tempo na temporada oficial de furacão. A saber, começa dia 30 de junho e vai até 30 de novembro. Qualquer evento fora desse prazo é anormal. Mas o que é normal nos dias de hoje?

Com essa anormalidade e ameaça de inundação e de um furacão desvastador, muitas seguradoras estão “caindo em cima” nos preços das apólices de seguro. Quanto mais na área de risco, área de enchente, o chamado flood zone, pior.

Entenda que flood zone (zona de inundação) não necessariamente precisa ser o que o mundo viu durante o Katrina. Basta uma área, onde a rua encha (sim aqui também tem muito isso) e a água suba na sua casa. Diríamos, 0.025cm...ou um pouco menos como na foto ao lado...só isso! Esse nível de “inundação”, devido a construção americana, as paredes são de drywall, é suficiente para dar um prejuízo de uns bons milhares de dólares na construção. É o que chamamos de water damage (prejuízo pela água). Não estamos nem falando no carpet,  móveis...e como sabido, subiu a água subiu o prejuízo. Aí já atinge refrigerador, tv, geladeira, etc....

Muitos brasileiros desconhecedores das áreas onde investem, acreditam que aqui tudo é perfeito e que ninguém te engana. Muitos compraram imóveis em foreclosure em regiões não muito privilegiadas. Sim, aqui também existem regiões não privilegiadas e não muito atendida pelo governo. Essas áreas sofrem. E muitos compraram imóvel por lá.

Na próxima vez que você vier comprar um imóvel ou para morar ou para investir. Faça você uma pesquisa para não ser pego de surpresa. Pesquisas as áreas onde você considera colocar seu dinheiro, tempo, sonhos e expectativas. Um bom lugar para você começar é nesse site oficial do governo americano https://www.floodsmart.gov/floodsmart 

Por que comprar imóvel em Miami ou Orlando na Flórida?

Shepard Smith que é um repórter da Fox News anunciou dias atrás que um mega terremoto poderá destruir a costa oeste a qualquer momento. A matéria diz ainda que não é a falha de Santo Andres como a maioria conhece mas a Cascadia.

Previsto como um terremoto de 9.2 na escala Ritcher, esse terremoto de proporção desvastadora irá praticamente acabar com Seattle em Washington, Portland em Oregon, parte da Califórnia etc.

Segundo matéria, 15 minutos após o terremoto, um tsunami com ondas de até 30 metros com um comprimento de 1.126 Km, atingindo a costa oeste americana, fazendo a vida mais miserável dos que moram próximo da costa. 

Os cientistas dizem que será 30 vezes mais forte do que o “famoso” The Big One da falha de Santo Andreas, terá duração um pouco mais de 4 minutos liquidificando a terra. Os cientistas estão convencidos que essa falha entra em atividade de maneira regular de 240 em 240 anos. Segundo cálculos, o último terremoto foi há 315 anos atrás. Como eles dizem, está 75 anos atrasado e pode acontecer a qualquer momento. Não é mais uma questão de si mas quando?

Nessa matéria o cientista do City College de Nova York diz que foi esse tipo de falha foi a mesma que “criou” o Monte Everest. Curioso com assunto, dei uma pesquisa mais rápida e encontrei cientista falando que a energia será proporcional a 16.000 bombas de Hiroshima e irá mexer o eixo da terra.

Na nossa opinião, com os recursos tecnológicos de hoje e histórico, acreditamos que uma vez que os cientistas estão unânimes, é bom prestar atenção.

Com o alarde que está sendo criado na imprensa, com certeza enquanto escrevemos esse post, as companhias de seguros estão se preparando para aumentar os preços. Imagina o que vai vir por aí? A farinha é pouca, meu pirão primeiro diz o dito popular.

Em 1992 logo após o furacão Andrew, que foi um furacão de categoria 5 que varreu Miami, várias companhias de seguro quebraram e muitas saíram da Flórida. Comparando com essa catástrofe que já é considerada a maior da história americana, que ameaça matar mais de milhões de pessoas, danificar mais de um milhão de prédios, mais de 3.000 escolas, faça as contas. 

Nossa sugestão: pensando em mudar para os Estados Unidos e/ou investir, considere Miami ou até mesmo Orlando na Flórida, que fica bem ao sul do país, e não é prioridade do hit list de terrorista. Isso é assunto para outro posto. Veja vídeo e tire as conclusões. Nos desculpa mas está em inglês. Favor clicar para a chocante matéria. Ou então copiar e colar no seu browser.

Vale a pena ver https://www.youtube.com/watch?v=M-Lccf54JGE

Ainda existe espaço para valorização imobiliária nos Estados Unidos?

 

Chegamos ao final do mês com uma resposta positiva. Mas a pergunta é por quanto tempo? Todo mercado é regulado pela lei da oferta e procura. No mercado imobiliário, não é diferente. Hoje devido a pouca oferta, se bem que muitos questionam isso, inclusive esse blogger, os preços segundo alguns economistas ainda tendem a subir 7% esse ano. 

Alguns dizem que ainda subirão 4% em 2016 mas não mencionam nenhum percentual em 2017, só dizem que chegará ao pico de 2006. Esses foram os dados fornecidos na última conferência imobiliária em Miami.

Mas como é isso? Conseguem prever percentual de crescimento em 2015, conseguem prever percentual de crescimento em 2016 mas não dizem 2017? Só dizem que chegará ao pico!

Se você é interessado em imóvel, com certeza você lembra do que aconteceu na crise imobiliária americana em 2006. Os preços chegaram a ponto que não houve mais sustentação financeira para o comprador arcar com os compromissos mensais, e desmoronou tudo. A bolha estourou!

Estamos sendo pessimistas? Claro que não mas cautelosos.

Dito isto, estaria errado dizer que estamos vendo uma outra bolha se formando? O que acontece quando a bolha cresce muito? Deixaremos a sua imaginação responder essa pergunta. 

Atual momento do mercado de imóveis em Miami. Segundo uma pesquisa...

Essa semana o jornal The Miami Herald publicou uma pesquisa bem interessante sobre o mercado imobiliário de Miami.

Vamos aos pontos que chamaram a nossa atenção. 

1. 72% dos entrevistados não acreditam em uma bolha. Em contra partida, 28% sim.
2. 42% acreditam que o mercado vai subir mais ainda de preço
3. 38% dizem que é tempo de comprar contra 34% dizendo que é de vender, contra 25% comprar e vender e 3% para não fazer nada.
4. 68% dizem que é para comprar ao invés dos 22% que dizem que é para alugar.
5. 56% dos compradores são estrangeiros, 15% de outros estados, 11% local e 17% uma combinação.
6. Brasil corresponde 28% das transações imobiliárias.
7. 69% esperam que o valor dos imóveis residenciais irá subir de valor.

O que mais chamou nossa atenção foi quanto aos maiores erros de compradores, vendedores e dos corretores.

Compradores – não fazer o dever de casa direito

Vendedor – colocar preço muito alto e falsas expectativas

Corretores de imóveis – sem preparo e não profissional.

Na nossa opinião, se você olhar esses percentuais com certo cuidado, de cara temos alguns números contraditórios. Mas quem somos nós para questionar uma vez que a pesquisa foi feita por uma empresa idônea e com corretores e construtores renomados.

Uma coisa é certa, que o mercado está muito sensível, isso quem negar é totalmente desinformado ou está de má fé. Essa pergunta, não estava na pesquisa!

Nosso conselho à você que quer comprar e/ou investir em imóveis seja comercial e/ou residencial na Flórida. Faça o dever de casa, não se empolgue com o que o vendedor falar, e rastreie o histórico do corretor que te assessorar. Nem sempre aquele corretor que foi teu amigo de Brasil, que jogou bola de gude com você na infância ou pulou fogueira com você é o mais indicado. 

Maiores erros que você pode cometer comprando um imóvel nos Estados Unidos? O que fazer?

Para os brasileiros que querem comprar um imóvel ou para morar ou para investir ou em Miami ou Orlando de preferência, vários erros ainda acontecem com frequência. E acontecem muito mais do que você leitor pode acreditar. 

A conceituada revista de defesa do consumidor americano, Consumer Report, que avalia várias situações de interesse do consumidor, desde análise de produtos e serviços até pesquisas de interesse, reportou na sua edição de março uma pesquisa muitíssima interessante que podemos ajustar os brasileiros.

Curioso que o resultado dessa pesquisa que não sabemos a profundidade nem a tecnicabilidade, só vem a somar o que temos visto no mercado imobiliário dos brasileiros comprando o sonhado imóvel na Flórida.

Vamos aos principais erros cometidos e “testemunhados” algumas vezes por nós!

Escolha na assessoria imobiliária - ou seja, contratar um corretor sem saber o histórico e estrutura que ele tem para atender o comprador estrangeiro. 

Decisão rápida – chegar no aeroporto de Miami de manhã cedo, cansado da viagem, ir para o hotel quando pode ir, mal ter tempo de descansar, ir ver um imóvel, sem tempo de fazer o dever de casa, ir direto para a escritura, e voltar à noite para o Brasil...o que você acha?

Dar o passo maior do que as pernas – comparando com o Brasil e achando que é barato, deixa a emoção e vaidade falar alto. Esquece os outros custos que vem na compra; desde a escritura, assessoria, seguro do imóvel, condomínio na maioria das vezes, manutenção, IPTU, etc

Entrada não compatível com juros a pagar – muitos imaginam que dando uma entrada bem alta, terão um juros no dinheiro de avô para neto. Não é bem assim. Você já viu banco “dá mole” para alguém? Aqui não é diferente! É só você acompanhar o que acontece em Wall Street. Se você pensa em dar uma entrada alta por ser estrangeiro, tire vantagem da sua posição de comprador e negocie junto aos bancos.

Não fazer a devida inspeção – segundo essa pesquisa, uma das maiores causas de remorso do comprador, é comprar o imóvel sem a devido inspeção. Quando os novos donos chegam e deparam com a realidade do prejuízo e despesa a ser assumida, a realidade bate na porta. Chega a ser assustador a quantidade de brasileiros que compram imóveis sem vir aqui.

Que existe muitos corretores, imobiliárias e construtores sérios, sabemos que são muitos e não discutimos isso. Mas como em qualquer profissão e país, também existem muitos picaretas que tiram vantagem quando sabem que os compradores não vão comparecer e/ou não vão fazer a inspeção final. Aproveitam de maneira descarada a ignorância do estrangeiro!

Já escutamos diversas vezes desde a troca de refrigeradores e belos fogões que apareciam nas fotos dos catálogos e Facebook, até mesmo mudança nas torneiras! Na linguagem popular...cuméquié? Isso sem falar nas fotos montagens de paisagens, piscinas e dentre outras armadilhas.

Pô! Você está me assustando! Você está me desanimando a investir em imóveis...você já está pensando. Muito pelo contrário, nós estamos te informando com precisão uma coisa que acontece com frequência e que muitos não comentam aí em baixo porque não interessa. Muitos já compraram gato por lebre, e hoje tem vergonha de dizer o que aconteceu. E se falar, nunca vão dizer que compraram um imóvel mas sim que venderam um imóvel!..

Pense bem! O brasileiro está investindo uma média de no mínimo US$ 350/400 mil por imóvel. Será que não vale a pena contratar um inspetor certificado pelo estado da Flórida? Por que dá um banquete e economizar no guardanapo e palito? 

Tenha em mente o seguinte. Quando o banco olhar para você, a primeira coisa que vai vir na cabeça dele é a seguinte: se ele não me pagar, como tomo dele? Como pego meu dinheiro de volta?

A imobiliária vai olhar para você e vai fazer você assinar uma quantidade absurda de documentos. 

Resumo: nem o banco, nem a imobiliária acreditam em você. Por que você tem que acreditar neles?