Qual a rentabilidade média de um imóvel na Flórida na última década?

Que a rentabilidade em imóveis continua sendo um bom investimento, ninguém duvida! 

Que a rentabilidade tem sido atraente, ninguém também duvida. Mas quanto? Qual o percentual médio para quem comprou um imóvel há dez anos atrás na Flórida?

Segundo a empresa de tecnologia Redfin que tem um braço de investimento no segmento imobiliário, em uma pesquisa em 50 centros, o sul da Flórida chegou apresentar uma valorização de 161% de 2010 à 2019, principalmente no Condado de Broward.

Para você brasileiro se localizar, esse condado possui uma grande concentração de brasileiros; e as cidades de Fort Lauderdale, Pompano Beach e Deefield, ficam localizadas em Broward.

A saber, durante esse mesmo período, estudos mostram que o ganho profissional aumentou somente 0.9%. Faça as contas!

No Condado de Miami-Dade onde se localiza as cidades de Miami Beach, Miami, Aventura, Doral e dentre outras, a valorização imobiliária foi de 106% com o mesmo reajuste salarial! Faça as contas de novo!

Mesmo com uma valorização imobiliária menor do que o Condado de Broward, devido ao preço do imóveis, o Condado de Miami-Dade continua sendo um dos mais caros dos Estados Unidos para locação.

Esse relação de ganho x moradia, chega ao ponto de inibir muita empresa se estabelecer no Sul da Flórida devido a política salarial da mesma. 

É sabido que quando você gasta em moradia mais de 1/3 do teu salário, o desafio de manter as contas em dia com o passar do tempo, será muito difícil. Esse é o coeficiente mundial! 

A pergunta que não quer se calar por aqui é a seguinte: até quando os imóveis estarão aumentando o preço de venda e de aluguel? 

Você quer ser um investidor imobiliário nos EUA? Saiba responder...

Que o brasileiro gosta de investir imóveis, até mesmo por influência cultural portuguesa, todos nós sabemos.

Mas quando o investidor brasileiro sai do Brasil e vem para os Estados Unidos, tudo muda.

Apesar do tempo, apesar das promessas, apesar do novo governo com o Presidente Jair Bolsonaro e agora essa aliança com o governo Donald Trump, o brasileiro continua investindo em imóveis nos Estados Unidos, e as cidades de Miami, Orlando como o resto da Flórida, continuam sendo a preferência.

Mas eu não sei nada de investimento imobiliário, pode dizer você. Então, segue umas sugestões de perguntas para você saber responder, sejá lá qual for a cidade ou estado nos Estados Unidos que pensar investir.

Vamos à algumas perguntas: 

• Qual o montante total que eu quero desembolsar na transação imobiliária? Vocês ficariam surpresos quantos “esquecem” que ainda tem que fazer escritura, reformas quando necessários, etc.
• Até quanto eu quero pagar no imóvel?
• Se você alugar, quanto pode arrecadar de aluguel?
• Qual a taxa de ocupação?
• Qual o valor do IPTU (property tax)?
• Qual o valor do seguro?
• Tenho eu que me preocupar com desastre natural quando pensar em investir nos Estados Unidos?
• Existe alguma taxa de condomínio? Vocês ficariam surpresos quantos brasileiros compraram belos apartamentos em Miami Beach e hoje devido a alta do dólar não conseguem nem manter o condomínio!
• Uma vez que eu estarei no Brasil, quanto custa para administrar esse imóvel (property management)?
• Eu como estrangeiro, é possível financiar esse imóvel? 
• Eu como estrangeiro preciso de licença de corretor para ser investidor?
• É comum nos Estados Unidos pagar pela assessoria para buscar oportunidades imobiliárias?
• Se é, como funciona esse modêlo de negócio?
• Se eu comprar um imóvel que precisa de reforma, o que significa Valor Depois da Reforma ( After Reapir Value)? Como calcular?
• Qual a melhor estratégia de saída desse investimento?
• Como estrangeiro, algum incentivo fiscal da cidade, do condado ou do estado? Algum benefício fiscal?
• Como estrangeiro, como devo estruturar jurídicamente minha empresa?
• Como estrangeiro, tenho que tratar do assunto de imigração para ser um investidor imobiliário?
• Como estrangeiro devo me preocupar coma  lei de hereditariedade do estado?

Você que está lendo essa matéria agora, sabe que como a vida nos ensina, muitas outras perguntas virão conforme não só as oportunidades forem aparecendo mas também as negociações forem acontecendo.

Como sabemos, não existe duas oportunidades imobiliárias iguais! 

E você caso se interesse, tem que estar preparado para a enchessão (é assim que se escreve?) de saco, ou melhor, dor de cabeça que terá que enfrentar. 

Mas como a vida também nos ensina, não existe dinheiro fácil.

Comprar imóvel. Reformar e alugar em Miami ou em outra cidade. Justifica?

Como sabemos brasileiro adora um modismo. A moda do comprar casa velha em leilão (foreclosure) ou não, reformar e alugar para ter renda,  parece ser a única coisa que brasileiro sabe fazer nos Estados Unidos. 

Segundo dados oficiais, mais de 25 milhões de pessoas nos Estados Unidos hoje tem problema  para pagar aluguel.

Se tomarmos como base uma população de 328 milhões de pessoas, é seguro dizer que 7% ou mais da população não tem condições de pagar aluguel.

Querendo extender mais ainda esse percentual, se fizermos um paralelo entre o percentual da população que não paga imposto de renda, pois quem não paga, não ganha dinheiro, esse percentual pode ser maior e mais assustador.

O Departamentode Números / Department f Numbers, a média de renda de uma família no Estado da Flórida é de US$ 50.860,00 anual. 

A indústria de locação mundial trabalha com um percentual mundial onde diz que você não pode gastar mais de 1/3 do teu ganho em habitação. Você tabulando uma família com casal e 1 ou 2 filhos, faça as contas e veja quanto sobra.

Miami e outras cidades do Condado de Miami-Dade, são tidas como os lugares mais caros do país para se alugar um imóvel. Segundo registros, 63% do inquilinos gastam mais de 50% do salário em habitação.  

Ao redor do país, estima-se  mais de 11 milhões de pessoas gastam mais de 50% do salário em habitação, já tendo um número projetado para 2025 de 15 milhões. Um número assustador mas que esperamos seja revertido com a nova política do Presidente Trump.

Um aluguel de um apartamento de 1 quarto, pode trabalhar com US$ 1.800,00 dólares e um depósito para de uns US$ 5 mil à US$ 10 mil, onde cobre os primeiros meses e o último mês.  Sim, é cruel assim!

Muitos me perguntam sobre rendimento com  aluguel como forma de investimento. Minha resposta é sempre a mesma: depende do que você quer.

As dores de cabeça com aluguel são iguais  no mundo inteiro.  Aqui só muda a língua e a legislação. 

E tem uma outra coisa que você corre risco nos 50 estados: desastre natural.

No meu entender, aos que ainda insistem nesse segmento de flip de house, sou muito mais inclinado, a comprar, reformar e vender.

Como muitos dizem aqui e eu concordo, depois que você entregou o imóvel e recebeu, teu problema acaba.

Aos que não acreditam...deixa bater um furacão ou enchente...você escutou falar no Furacão Florence que atingiu a Carolina do Norte? 

Eu brasileiro, não residente, posso comprar imóvel nos Estados Unidos?

Apesar do tempo que o brasileiro está se relacionando com os Estados Unidos, seja comprando imóvel em Miami ou Orlando ou qualquer outra cidade americana, seja para estabelecer residência ou investimento, ainda escuto essa pergunta:

Eu brasileiro, não residente, posso comprar imóvel nos Estados Unidos? 

Claro que sim! Na minha opinião, essa é uma das belezas da democracia americana.

Saiba você que qualquer estrangeiro que queira realizar uma transação imobiliária, seja alugando ou comprando,  está amparado pela Federal Fair Housing Act que foi criada em 1968.

Essa lei não discrimina quanto a cor, religião e nacionalidade.

Em 1974 foi adicionado a discriminação quanto ao sexo, tomando mais força ainda em 1988 quando uma emenda incluiu disabilidades físicas como  cadeirantes, problemas mentais, portadores de AIDS, alcoolismo crônico, problemas mentais crônicos.

A estrutura familiar também foi adicionada nessa lei. Mãe solteiras, mulheres grávidas e sem parceiros, solteiros, solteiras e a comunidade LGTB.

Hoje nos Estados Unidos, qualquer decisão do dono do imóvel, seja ele vendedor ou senhorio, tenha ele imobiliária ou corretor ou qualquer um que se apresente nessa cadeia produtiva da transação imobiliária,  que caracterize discrimação em qualquer capacidade, seja no ato ou comentários, de maneira dolosa ou não,  saiba você que está com um grande problema caso a vítima tome alguma iniciativa legal.

Isto posto, lembre você que está em um país diferente que as leis funcionam muito mais do que no Brasil. Como se diz por aqui: agora você sabe! Now you know!

Habitação Econômica! Já escutou falar nessa modalidade de investimento imobiliário nos Estados Unidos?

 Em outubro de 2016, publicamos uma matéria chamada Armazenamento público ou self storage. Você conhece esse tipo de investimento comercial nos EUA? 

O objetivo da mesma foi mostrar ao brasileiro que considera o investimento imobiliário em Miami, Orlando ou qualquer outra cidade da Flórida ou dos Estados Unidos, que existem opções de investimento imobiliários fora do tradicional divulgado no Brasil.

O retorno dessa matéria foi além das expectativas. Por isso decidimos tecer nossos comentários de uma outra modalidade de investimento imobiliário.

Affordable Housing ou Habitação Econômica é uma proposta ainda bem desconhecida da maioria dos brasileiros.

O assunto é bem extenso e bem interessante. O governo americano dá todo o suporte operacional junto com os subsídios `a todos aqueles que qualificam para esse tipo de programa.

O Affordable Housing tem como público alvo as pessoas de baixa renda. E como sabemos do jeito que economia anda, tem aumentado mais ainda a procura.

4 segmentos no Affordable Housing

Idosos com mais de 65 anos e deficientes físicos

Esse país está envelhecendo. Os babyboomers estão se aposentando e numa quantidade impresionante.  Precisamos dizer que o americano de idade avançada está cada vez mais doente e comprometido físicamente?

Estudantes

Estudandes das universidades que optam por não morar no campus. O chamado off-campus housing tem aumentado considerávelmente ainda mais para atender os estudantes estrangeiros.

Militares

Assim como os estudantes, militares tem a opção de não querer ficar na base militar. O investidor que optar pelo segmento militar, terá que saber os requerimentos federais.

Reabilitação ou Programa de Recuperação Social

Esse segmento atende os que deixam de ser sem-tetos, os que saem das prisões ou até mesmo de uma clínica.

Comentários finais

Você investidor, tem a opção de construir e administrar o imóvel. Ou construir e vender o imóvel seja ele um prédio ou grupo de prédios. Seja um prédio pequeno ou grande. Você decide.

Se você optar por construir e administrar, saiba que terá os mesmos desafios de qualquer senhorio. Dependendo do tipo do investimento, maiores desafios poderão ser uma constante. Como sabemos, não existe dinheiro fácil.

Se você quiser construir e vender, como muitos preferem, com a equipe certa, você gira o seu capital de maneira mais rápida e pode se especializar nesse segmento como muitos grupos fazem, que é construir e vender. Esse grupos se tornam builders ou construtores de habitação econômicas.

Caso você que esteja lendo essa matéria se interesse por algumas dessas modalidades ou até mesmo outras modalidades imobiliárias, temos as conexões certas para começar de imediato a te atender. 

Não deixe de nos contatar! Qualquer um dos links ao lado, chegará na nossa caixa. 

Garagem robótica: uma dor de cabeça sem igual em Miami...para alguns...

Há um bom tempo atrás nos ligaram nos perguntando sobre prédios aqui da cidade de Miami que estavam adotando as garagens robóticas. 

Com a cautela peculiar que adotamos em qualquer tipo de investimento de relevância, respondemos aos interessados que apesar de acharmos fantástica essa tecnologia, e sabermos que é o futuro residencial em várias cidades grandes e congestionadas, nos reservaríamos ao direito de questionar a praticidade do dia a dia.

Na época o que não gerou surpresa, fomos contestados. Mas a vida, nos ensina alguma coisa. Você tem problemas com teu computador?

Hoje passado alguns anos, lemos nos jornais locais que o Brickell House com 385 unidades de apartamentos, onde cada um gira em média de US$ 465 mil dólares, os moradores estão experimentando uma dor de cabeça sem igual.

Atraído com uma propaganda espetacular, os problemas segundo os noticiários, começaram já em novembro de 2014, logo após inauguração.

Desnecessário seria dizer que os advogados das partes estão bem ocupados e preparados para as batalhas judiciais.

Estamos dizendo que esse sistema de garagem é ruim? Ou não funciona? Claro que não, existem milhares espalhadas pelo mundo e funcionando muitíssimo bem. 

Em momento algum pensamos que houve dolo da parte responsável, mas acontece que alguém responsável por esse ambicioso projeto da Brickell, cometeu um deslize e não deu sorte na escolha da empresa que desenvolveu o sistema de garagem robótica. Segundo artigo, a empresa chamada Boomerang que fabricou o sistema, repentinamente faliu, causando um efeito dominó devastador! Lamentamos por todos os envolvidos!

Nós que atuamos com imóvel e outros tipos de investimentos, costumamos a dizer ao “animado” investidor brasileiro, para ter muito cuidado com as elaboradíssimas apresentações Power Point, belos catálogos coloridos e de papel de qualidade, belos vídeos e websites. 

Sempre aconselhamos, deixe a emoção de lado. Não decida com o coração mas sim com a cabeça! Sabemos que os sentimentos são enganadores, são traídores mas os princípios não!

Quando tomamos conhecimento dessa notícia, nossa primeira pergunta foi: quantos brasileiros compraram imóvel nesse prédio? Imagina você levar duas horas para sair de casa na hora do rush como menciona a matéria? Imagina você investir em um sonho, e logo descobrir que é um tremendo pesadelo. Veja vídeo e tire suas conclusões. 

Por que Trump escolheu a cidade de Doral para Miss Universo?

Como ele é o dono da organização que realiza o Miss Universo, comprou o Doral Golf Clube no passado, investindo quase US$ 250 milhões de dólares, mudou o nome do clube para Trump National Doral, nada mais justo ele querer ter o retorno do capital investido. Sabemos que o Mr. Trump de bobo não tem nada. 

Com essa do Donald Trump realizar o concurso de Miss Universo na cidade de Doral, o nome da cidade como imaginado, ganhou projeção internacional. Muitos brasileiros que pensam em mudar para cá e/ou investir em imóveis, tem me perguntado sobre o motivo da escolha da cidade.  Eis acima a resposta. Mas o importante é você leitor perguntar por que esse bilionário decidiu investir na cidade de Doral?

Esse blogger é suspeito falar mas eu sou fã dessa cidade. Para quem mudou para cá em 1996, tem acompanhado bem de perto o desenvolvimento, e hoje vive, trabalha, frequenta igreja, atua na comunidade através da câmara de comércio Estados Unidos - Brasil, cria filho, frequenta restaurantes, enfim, desfruta de uma qualidade de vida fantástica, a cidade de Doral é uma cidade que o brasileiro deveria prestar mais atenção quando pensar em comprar imóvel para investimento, ou até mesmo para  morar no Condado de Miami-Dade.

O futuro da cidade é animador. A cidade está desenvolvendo um downtown que fará que essa região tenha mais glamour ainda. Se você entende inglês, clique nesse link oficial da cidade, e veja porque Doral é o que é. Veja esse 

        http://cityofdoral.com/index.php?option=com_content&view=article&id=20&Itemid=161

Quanto ao Downtown Doral, veja o vídeo abaixo.

Flórida lidera o ranking de leilão de imóveis nos Estados Unidos

Se você é ou pensa ser um investidor de imóveis nos Estados Unidos, e tem escolhido as cidades de Miami ou qualquer outra do Sul da Flórida, ou Orlando ou Tampa, para comprar com o objetivo de aluguel, todo cuidado é pouco. 

Se você tem acompanhado o mercado, uma palavra que você já deve ter aprendido é foreclosure. E segundo site Realty Trac que fica baseado na Califórnia, pelo décimo mês consecutivo, a Flórida lidera o ranking the foreclosure. 

Aos que estão lendo sobre esse assunto pela primeira vez, foreclosure é quando o dono do imóvel começa atrasar os pagamentos do financiamento do imóvel, o banco retoma o imóvel e o vende no leilão.

Mas aí você está perguntando, mas o que tem haver compra de imóvel com aluguel? Tudo! Se o país hoje declara que 35% dos adultos estão atrasados com os cobradores, você faz as contas do tamanho do problema de liquidez que esse país está vivendo? E os que estão com as contas atrasadas 30 dias que não aparecem nessa pesquisa? 60 dias? 90 dias? A conta do devedor só vai para o cobrador depois de 90 dias. Qual seria o percentual da população americana que está em situação delicada?

Não queremos dizer que investir em imóveis é um negócio ruim porque não é, nunca foi e será. Mas não podemos nos esquecer que como qualquer negócio existem os desafios e as sazonalidades. 

Por isso cada vez mais convencido esse blogger está que investimento imobiliário menos problemático com boa expectativa de retorno é investimento em imóveis comerciais. Veja matéria sobre dívida dos americanos www.diretodosusa.blogspot.com

Qual o retorno do meu investimento imobiliário em Miami?

Investir em imóveis em Miami parece ser a palavra de ordem. Mas a pergunta fica como começar. 

Você que está interessado em investir em imóveis terá que saber responder as essas duas perguntas:

1) Quero eu comprar um imóvel em Miami, viajar, desfrutar com a família e aguardar a valorização do mesmo? 

2) Ou quero eu comprar um imóvel em Miami, como negócio e ter renda?

Se você pensa em ter renda, comece a aprender alguns termos: income producing properties e cap rate.

O investidor imobiliário considera vários fatores antes de investir em imóveis que produzam renda, os chamados income producing properties. Ele considera a vizinhança, localidade, sazonalidade dentre outros fatores mas acreditamos que o principal é o chamado cap rate.

Em resumo sem entrar na formulação, o cap rate é percentual relacionado ao lucro líquido comparado com o preço que se paga no imóvel. Esse percentual irá dirá ao investidor o retorno do investimento que foi feito.

Digamos que tirando do total do aluguel anual, a administração do imóvel, condomínio, as taxas, o seguro, o investidor ainda fique com um lucro líquido de US$ 7.000,00 por exemplo. Se ele pagou US$ 45 mil dólares no imóvel, o retorno dele é de 0.1555 = 15.55% cap rate.

Se você considerar o que paga uma aplicação financeira nos Estados Unidos e mais a valorização do imóvel, não é difícil concluir que investir em imóveis em Miami é um bom negócio.

Mas como a experiência nos ensina, o cap rate não garante o futuro do retorno financeiro de qualquer imóvel. O cap rate é apenas uma boa ferramenta para ajudar na decisão. Não tenha somente o cap rate como fator decisivo na compra do imóvel.

Sabemos que qualquer investimento tem riscos e com imóveis não é diferente. Cabe à você investidor colocar na balança todos os prós e contras e decidir onde investir. Nós te ajudamos nessa decisão!