Tuesday, June 20, 2017

Porque construir pode ser melhor do que comprar e vender imóvel nos EUA?



Por que pode dar mais dinheiro! Resposta simple e objetiva.

E se você decidir continuar investindo, com o passar dos anos, você terá uma chance de ser milionário nos Estados Unidos.

É sabido que o brasileiro se identifica com o ramo imobiliário.

Acontece que uma grande maioria, por falta de conhecimento, não só da língua como da grandes oportunidades da indústria de construção propriamente dita, não sabe sair do comprar, refomar e vender um imóvel.

Pasme você, muitos brasileiros dizem que não existe terreno para construir. Leia de novo, não existe terreno!

Se você me falar que não existe terreno no centro de Miami, Nova York, Orlando ou São Paulo... até acredito... mas falar de um modo geral, que não existe terreno para construir, mostra uma tremenda míopia mercadológica.

O que não falta é terreno e muito boas oportunidades para construir, inclusive alguns prédios comerciais que possibilitam uma receita recorrente, não só no Condado de Miami-Dade, mas como em outros condados do estado da Flórida e até em outros estados.

Hoje os bancos estão apertando o crédito para o estrangeiro. Qualquer negociação, os bancos estão pedindo no mínimo 45% à 50% do valor da construção de entrada para o financiamento. Ou seja, o desembolso para o terreno mais os 50% do valor da construção! Começa ficar bem puxado!

Qual a solução então, pergunta você?

A solução é encontrar um construtor (builder) que tenha o famoso 3R’s que o brasileiro precisa. Um construtor que tenha Reputação, Relacionamento para gerar a Receita que você precisa. E esse blogger, conhece esse builder!

De um modo geral, hoje os melhores negócios estão sendo feitos onde necessita de mais dinheiro.

Hoje com no mínimo US$ 5 milhões de dólares, grandes barganhas e oportunidades são encontradas no mercado, muitas delas off market! Mas você tem que saber onde essas barganhas estão!

Como existe uma variação na composição a ser desenvolvida com a compra do terreno, dependendo do valor financeiro,  da proposta e utilidade do mesmo, esse oportunidade de negócio funciona mais ou menos assim.

O brasileiro se posiciona com o dinheiro na compra do terreno. Desnecessário seria dizer que a origem desse dinheiro terá que ser comprovada! 

Depois da abertura da empresa para a devida proteção para o brasileiro, toda tratativa contábil, fiscal e legal, ou seja, todas as necessidades de A `a Z, desenvolvida por profissionais qualificados da equipe, as cotas acertadas entre as partes, inclusive da partIcipação desse blogger, o builder entra com a proposta de crédito de crédito junto aos bancos!

Isso mesmo que você entendeu, o interessado só chega com o dinheiro e nós fazemos tudo. E pode acreditar, a rentabilidade é muito maior do que qualquer produto no mercado financeiro.

Como em qualquer lugar do mundo, os grandes negócios só caem na mão de quem tem reputação, relacionamento e dinheiro, é claro!

É dito aqui nos Estados Unidos que your networking is your networth. Teu relacionamento é a tua fortuna, seria mais ou menos a tradução desse ditado popular. 

Se você tem interesse em ter um fundo imobiliário aqui em Miami, para maiores detalhes, contate esse blogger no link da Moriah International, Inc que é a empresa de consultoria.

Tuesday, June 13, 2017

Brasil não aparece nos 5 países que mais investem em imóveis comerciais nos EUA!

Segundo a NAR - National Association of Realtors, que é a maior associação de corretores de imóveis do mundo, o Brasil não aparece no ranking dos países que mais compraram imóveis comerciais nos Estados Unidos em 2016.
 
Na ordem, como não é supresa, China, México, Venezuela, Reino Unido e norte da Irlanda, e por último mas não menos importante, o Canadá.

Segundo dados, 60% das transações imobiliárias for feitas cash! É um percentual significativo. 34 % com o financiamento bancário, o chamado mortgage!

Negociando com o brasileiro desde 1991, é sabido que de um modo geral, ele não se “aventura”, se assim podemos dizer em outras modalidades de investimentos, seja ele imobiliário ou não, que o amigo dele que mora aqui em Miami ou Orlando, não faz!

O brasileiro chega aqui, e muitas das vezes cai na onda do que acontece dentro da comunidade brasileira. A pergunta que não se cala é a seguinte: é a melhor proposta?

Esse blogger mesmo já apresentou e ainda apresenta, várias propostas de imóveis comerciais fantásticas mas por motivos que não cabe colocar, é claro que não entenderam e ainda não entendem!

O que esse blogger acredita é o que rola nos grupos de WhatsApp da máxima brasileira que tem muito sentido

Lógica americana:
  •  Se alguém pode fazer, eu também posso.
  • Se ninguém consegue fazer, serei o primeiro.

Lógica brasileira: 
  • Se alguém pode fazer, porque tem que ser eu?
  • Se ninguém consegue fazer, muito menos eu!

Fica duas perguntas para você meditar:

Por que todo  investidor imobiliário quando entra no ramo de imóvel comercial nunca mais volta para o residencial? 

Por que a maiores fortunas no ramo imobiliário são criadas nos imóveis comerciais e não residenciais?  

Wednesday, June 7, 2017

Re-zoneamento de imóveis é um bom negócio nos EUA?

Dando sequência as matéria anteriores, tax lien certificate, tax deed, investimento em terreno, investimento em garagem, affordable housing, storage, hoje estaremos da mesma maneira dando nossa opinião no rezoneamento ou rezoning.
Assim como em português, Wikipedia define de maneira bem interessante que zoneamento é um instrumento do planejamento urbano que procura regular o uso e ocupação do solo urbano por parte dos agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado.
Normalmente, as leis de zoneamento restringem o tipo de estrutura a ser construída em um dado local com base em:
·         Função: as diferentes zonas limitam uma dada área da cidade para certo tipo de estrutura. Zonas podem ser, normalmente, residenciais, comerciais, industriais ou mistas. Zonas residenciais permitem a ocupação do solo urbano somente para uso residencial, zonas comerciais apenas para uso comercial e zonas industriais apenas para uso industrial. Zonas mistas permitem o uso de residencial e comercial (e eventualmente o industrial de baixa incomodidade) do terreno.

·         Taxa de ocupação e Coeficiente de aproveitamento: diferentes zonas limitam o número de pavimentos que as estruturas a serem construídas podem vir a ter. Tal limite surge da divisão entre o coeficiente de aproveitamento máximo estipulado para uma região e a taxa de ocupação do lote urbano definido para ela.

·         Gabarito: corresponde à limitação efetiva do tamanho das construções (expressa, normalmente, em números absolutos).

·         Número de ocupantes: as várias zonas limitam a construção de estruturas baseado no número de habitantes ou trabalhadores a ocupar a área. Por exemplo, ruas próximas a grandes shopping-centers e arranha-céus podem ficar congestionadas por causa do grande número de pessoas que entram e saem da dada estrutura. Também chamado zoneamento por densidade.

Entendido Richard mas e nos Estados Unidos? É um bom negócio como investimento?

No meu entendimento, na minha experiência conversando com investidores americanos e incorporadores, é um sonoro sim!

Mas porque os brasileiros então não apostam nessa modalidade de investimento imobiliário, pergunta você?

Assim como muitos não conhecem o investimento em construção de hotéis, que logo colocaremos uma matéria sobre isso, a mudança de zoneamento, necessita não só de conhecimento como também fortes conexões.

Muitas das vezes, dependendo do escopo do projeto, reuniões nas prefeituras das cidades, terão que ser realizadas, com o construtor apresentando as vantagens para a cidade de mudar tal zoneamento. 

Uma vez apresentando, um conselho chamado Zoning Board of Appeals irá discutir a proposta. Nessa reuniões que são abertas aos moradores, as chamadas public hearing, muitas das vezes os ânimos se esquentam; basta ver quando o Wal Mart chega em uma cidade sem muita estrutura ou em uma área já desenvolvida.

Acontece que pasme você leitor, que muitos brasileiros que aqui chegam, não desfrutam do melhor da terra porque não falam inglês, e “colam” com empresários e/ou investidores que também não falam inglês, não acompanham, não participam de seminários e feiras, e ficam no círculo vicioso da bolha comunitária.


Aos incorporadores, esteja ele sózinho ou em um fundo imobiliário, que compram um terreno, uma área ou um imóvel de porte que conseguem mudar o zoneamento, já nessa mudança ganham dinheiro e dependendo da área e projeto, muito dinheiro.

Esse blogger mesmo começou a apostar nesse segmento. Se você se interessar, faça um contato clicando nesse link.

Temos aprendido que quanto mais dinheiro disponível para incorporar, maior o lucro. O que não falta nesse país é onde investir na mudança de zoneamento. E tem espaço para todos os que se interessam.

Interessante é que tem muito brasileiro do segmento que diz que “não existe terreno ou área para investir!”. 

Por que será que esses profissionais se expressam dessa maneira? Deixaremos essa pergunta para você...

Monday, June 5, 2017

Cena de crime e seu imóvel nos Estados Unidos

Costumo dizer que a violência no Brasil é no varejo, e aqui nos Estados Unidos é no atacado.

Basta estarmos ligados no noticiário, que chega a ser deprimente. Escolas, casa de famílias e ambientes de trabalho, bares, fora outros lugares que nós que não somos doentes nem imaginamos, são palco de um grau de violência que não fazem nenhum sentido e nunca farão. 

Hoje cedo, 5 de junho de 2017 mas um desses inaceitáveis casos de assassinato em massa, aconteceu em Orlando, na Flórida onde já contabilizado, 5 vidas inocentes se foram até o presente momento.


A cidade que já está traumatizada com a tragédia da Boate Pulse no ano passado onde quase 50 vidas se foram, começa a semana com mais um caso de violência inexplicável.

Mas por que dessa matéria?

Como aqui também existe muito suicídio, muitos já me perguntaram qual a tratativa da lei no tocante a revelar ao comprador do imóvel se houve um assassinato ou suicídio no local.   
Saiba você que segundo o Código de Ética da Associação Nacional de Corretores, deixaremos você tecer comentários sobre a ética, não requer que o corretor de imóveis informe nada sobre crime ou suicídio que possa ter ocorrido no imóvel oferecido.

É claro que caso você saiba que uma dessas barbaridades tenha acontecido no imóvel mostrado ou que você já esteja negociando, as chances são que você não se interessará mais pelo mesmo. Isto posto, o corretor de imóveis irá perder o tempo dele, gerando uma grande frustação para ambas as partes.

Se você quiser se resguardar para uma eventualidade, de no futuro descobrir alguma coisa, um pergunta chave que você nunca deve deixar de perguntar é a seguinte: alguma coisa que você sabe sobre esse imóvel que você não me disse e acha que eu deveria saber?

Saiba você que caso o corretor minta, ele está indo contra o primeiro artigo do Código de Ética acima. Caberá a você provar que o corretor mentiu.

Eu estou no Brasil e não acompanho o noticiário. Qual a solução então pergunta você! Cuidado na escolha do corretor. E não esqueça, quem pergunta, tem controle!