Monday, December 5, 2016

Prédio comercial de luxo, ainda é um negócio bem lucrativo na Flórida para investidor!

Aos que querem investir em imóveis nos Estados Unidos, salvo exceção, é sabido que o imóvel comercial de um modo geral tem maior apelo e mais estabilidade do que o residencial. 


Dentro das várias categorias do imóvel comercial, os prédios comerciais onde alugam-se escritórios, são classificados em 3 classes: A,B e C.

Segundo a BOMA - Building Owners and Managers Association / Associação dos Donos e Gerentes de Prédios, a classe A, segundo a Cushman & Wakefiled que é uma das empresas do mercado imobiliário mais tradicional e consagrada dos Estados Unidos, o pé quadrado no estado da Flórida está girando ao redor de US$ 32.26 no aluguel. Ou seja, ainda foi um bom negócio em 2016 e tende ainda ser para os anos vindouros!


Sendo sabedor dessa informação, conseguimos entender um pouco mais, porque o bilionário espanhol Amancio Ortega, dono da Zara, pagou meio bilhão de dólares por um prédio comercial em Downtown Miami, conforme matéria anterior nesse mesmo blog.

Do lado desse blogger que também é corretor de imóveis, apesar de atuar no residencial, se identifica muito mais como o investimento no imóvel comercial.

E mais, quando começamos a reparar que as grandes fortunas imobiliárias americanas são montadas em cima do imóvel comercial, deve haver uma razão muito forte. Dito isto, nos cabe a prestar atenção!

Saturday, December 3, 2016

Olé! Bilionário espanhol injeta mais US$ 500 milhões em Miami.

Amancio Ortega, dono da marca Zara, que segundo a revista Forbes é o segundo mais rico do mundo, acaba de adquirir um dos endereços mais nobre em downtown Miami: o prédio comercial Southeast Financial Center de 55 andares, que dá frente para o mar. 
Como curiosidade, com 234 metros de altura, com arquitetura e design radical para época, esse prédio iniciou construção em dezembro de 1981 e foi entregue em outubro de 1984. Possui quase 114 mil metros quadrados de piso, sendo 15 andares de garagem!
Sobre o posicionamento desse prédio, esse blogger teve a oportunidade de visitar uma amigo, cujo o escritório fica no andar 43, de frente para o mar. Um escritório relativamente pequeno, mas quando se abre a porta, tudo de vidro, com uma vista para o mar, para o Porto de Miami, uma coisa linda...maravilhosa...tão alto que quando cheguei perto da janela, tive até vertigem. 
Com essa bagatela de meio bilhão de dólares, Ortega investe pela segunda vez no Sul da Flórida. Ano passado, na sua primeira investida, ele comprou um boa parte da hoje badalada Lincoln Road em Miami Beach.
Uma outra curiosidade, quando esse blogger aqui chegou em 1991, a Licoln Road, valia nada! Leia de novo: nada! Na época centavos de dólar por pé quadrado, assim como vários prédios de downtown Miami. Esse blogger ofereceu diversas oportunidades imobiliárias a investidores brasileiros mas na época, falar em flip, foreclosure, dentre outras modalidades de investimento imobiliários nos Estados Unidos, é totalmente fora de uma realidade brasileira.   
Mas vamos voltar ao investimento do Don Ortega. Até a presente data, está sendo considerada a maior transação imobiliária em Miami. Mas como todos nós sabemos, record foram criados para serem quebrados!

Thursday, December 1, 2016

O que é triple net lease no contrato de aluguel de imóvel comercial nos Estados Unidos?

Você sonha em investir em imóveis comerciais em Miami ou em Orlando. Você está aí no Brasil e escuta muito termos jurídicos que na maioria das vezes, não tem a mínima idéia do que é. 

Como sabemos, dependendo da roda de conversa que você está, a inibição fala alto, e você não pergunta o que é. Quantas vezes você já experimentou isso? Fique tranquilo porque já aconteceu esse blogger também!

Bem, uma das perguntas que temos escutado é o seguinte: o que é contrato de aluguel triple net?

Em inglês nós chamamos triple net lease (net-net-net ou NNN).

Até um certo ponto, essa é a melhor modalidade de contrato comercial para o senhorio onde o inquilino paga pelas taxas do prédio, no caso IPTU, o seguro e a manutenção do mesmo, em cima de qualquer outra taxa de praxe que é cobrada na locação comercial.

Mas porque até um certo ponto? Por que se você não tiver um bom controle dessas três contas, supresas poderão acontecer em cima de qualquer eventualidade de um não pagamento. 

Para o investidor, o dono do prédio de um modo geral, é um grande negócio. Mas como sabido, contrato é um acordo bilateral, e com certeza, para chegar a uma negociação dessas, as partes terão que se falar, cláusulas contratuais com o devido mecanismo de controle terão que ser aplicadas para a devida garantia; uma vez que cada um irá puxar para o seu lado.

Como falado aqui, tenha um advogado assessorando na sua transação imobiliária. Os próprios advogados falam que eles não são caros! Caro é contratar advogado para acertar qualquer tipo de confusão. Faz sentido?